Immobilien-Lexikon
Die wichtigsten Fachbegriffe rund um Immobilien, Miete und Eigentum in Deutschland – verständlich erklärt.
Kaufrecht & Grundbuch
Anschlussfinanzierung
Die Anschlussfinanzierung ist die Weiterfinanzierung der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung – per Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen.
§ 489 BGB, § 490 BGBEigenkapital
Eigenkapital ist das eigene Geld, das Sie beim Immobilienkauf einbringen. Empfohlen werden mindestens 20–30 % des Kaufpreises plus volle Kaufnebenkosten.
Grundbuch
Das Grundbuch ist das amtliche Register für alle Grundstücke und Immobilien in Deutschland. Es dokumentiert Eigentum, Belastungen und Rechte – mit öffentlichem Glauben.
GBO, §§ 873, 891–893 BGBGrunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer beim Kauf von Grundstücken und Immobilien in Deutschland. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.
GrEStGKaufnebenkosten
Kaufnebenkosten sind die zusätzlichen Kosten beim Immobilienkauf neben dem Kaufpreis – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler. Sie betragen 7–15 % des Kaufpreises.
GrEStG, GNotKG, § 656a–656d BGBNotarkosten
Notarkosten fallen bei jedem Immobilienkauf an und betragen ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und organisiert die Eigentumsumschreibung.
GNotKG, § 311b BGBRestschuld
Die Restschuld ist der noch nicht getilgte Teil eines Immobiliendarlehens. Sie bestimmt die Höhe der Anschlussfinanzierung und das Zinsänderungsrisiko.
§ 489 BGBSollzinsbindung
Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum, für den der Zinssatz eines Immobilienkredits fest vereinbart ist – typisch 10, 15 oder 20 Jahre.
§ 489 BGBSondertilgung
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung auf den Immobilienkredit, die die Restschuld und Laufzeit verkürzt – oft bis zu 5–10 % pro Jahr erlaubt.
§ 489 BGB, § 500 BGBTilgung
Die Tilgung ist die Rückzahlung des Immobilienkredits. Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei und desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt.
§ 489 BGB, § 500 BGBMietrecht
Härteeinwand
Der Härteeinwand ermöglicht es Mietern, eine Modernisierungsmaßnahme wegen unzumutbarer wirtschaftlicher oder persönlicher Härte abzulehnen.
§ 555d Abs. 2 BGB, § 559 Abs. 4 BGBIndexmiete
Bei einer Indexmiete ist die Mietanpassung an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Die Miete steigt oder fällt proportional zur allgemeinen Preisentwicklung.
§ 557b BGBKaltmiete
Die Kaltmiete ist die reine Miete ohne Nebenkosten. Sie ist die Basis für Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Renditeberechnungen.
§ 535 BGBKappungsgrenze
Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen auf 15 % oder 20 % innerhalb von drei Jahren – abhängig vom örtlichen Wohnungsmarkt.
§ 558 Abs. 3 BGBMieterhöhung
Eine Mieterhöhung ist nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen zulässig. Es gibt drei Wege – mit jeweils eigenen Regeln und Grenzen.
§§ 557–559 BGBMietpreisbremse
Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietungen auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete in angespannten Wohnungsmärkten.
§§ 556d–556g BGBMietspiegel
Der Mietspiegel zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete einer Gemeinde. Er wird für Mieterhöhungen, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze als Referenz verwendet.
§§ 558c, 558d BGBOrtsübliche Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die durchschnittliche Kaltmiete für vergleichbare Wohnungen an einem Standort. Sie ist die zentrale Bezugsgröße für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.
§ 558 Abs. 2 BGBStaffelmiete
Bei einer Staffelmiete werden die Mietsteigerungen bereits bei Vertragsschluss als feste Euro-Beträge für die gesamte Laufzeit festgelegt.
§ 557a BGBWarmmiete
Die Warmmiete ist die Gesamtmiete inklusive Nebenkosten – also Kaltmiete plus Betriebskostenvorauszahlung. Sie zeigt die tatsächliche monatliche Belastung.
§ 556 BGBWohnflächenverordnung (WoFlV)
Die WoFlV regelt die Berechnung der Wohnfläche im Mietrecht. Sie bestimmt, welche Räume und Flächen zur Wohnfläche zählen und mit welchem Faktor sie angerechnet werden.
WoFlVBetriebskosten
Betriebskosten
Betriebskosten (Nebenkosten) sind die laufenden Kosten einer Immobilie, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf – geregelt in der Betriebskostenverordnung (BetrKV).
BetrKV, § 556 BGBCO2-Steuer
Die CO2-Steuer auf Heizkosten wird seit 2023 nach einem 10-Stufen-Modell zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt – je schlechter die Energieeffizienz, desto mehr zahlt der Vermieter.
CO2KostAufG, BEHGGrundsteuer
Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer auf Grundbesitz, die als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden kann. Seit 2025 gilt die Reform mit neuer Berechnung.
GrStGInstandhaltungskosten
Instandhaltungskosten sind die laufenden Kosten für Erhalt und Reparatur einer Immobilie. Sie sind nicht umlagefähig und werden oft unterschätzt.
§ 535 Abs. 1 S. 2 BGBNebenkostenabrechnung
Die Nebenkostenabrechnung ist die jährliche Abrechnung der Betriebskosten zwischen Vermieter und Mieter. Häufige Fehlerquelle – prüfen lohnt sich.
§ 556 BGBUmlagefähige Kosten
Umlagefähige Kosten sind die Betriebskosten, die der Vermieter gemäß BetrKV auf den Mieter umlegen darf – und nur diese. Alle anderen Kosten trägt der Vermieter.
§ 556 BGB, BetrKVRendite & Investment
AfA (Absetzung für Abnutzung)
Die AfA erlaubt es Vermietern, einen Teil der Anschaffungskosten einer Immobilie jährlich steuerlich abzusetzen – 2 % linear über 50 Jahre (Altbau) oder 3 % über ~33 Jahre (Neubau ab 2023).
§ 7 Abs. 4 EStGEigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie viel Gewinn das eingesetzte Eigenkapital bei einer Immobilieninvestition erwirtschaftet – oft 8–15 % dank Leverage-Effekt.
EStG § 21KfW-Förderung
Die KfW-Bank fördert energieeffizientes Bauen und Sanieren mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen. Für Immobilienkäufer und Vermieter gleichermaßen relevant.
KfW-Förderrichtlinien, GEGMietpreismultiplikator
Der Mietpreismultiplikator (auch Vervielfältiger) zeigt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis einer Immobilie entspricht – eine Schnellbewertung für Investoren.
Mietrendite
Die Mietrendite zeigt, wie viel Rendite eine vermietete Immobilie im Verhältnis zum Kaufpreis erwirtschaftet. Man unterscheidet Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite.
EStG § 21Modernisierungsmaßnahme
Eine Modernisierungsmaßnahme ist eine bauliche Veränderung, die den Wohnwert oder die Energieeffizienz verbessert – im Gegensatz zur reinen Instandhaltung kann sie auf die Miete umgelegt werden.
§ 555b BGBModernisierungsumlage
Die Modernisierungsumlage erlaubt es Vermietern, einen Teil der Modernisierungskosten auf die Miete umzulegen – maximal 8 % der Kosten pro Jahr, mit Kappungsgrenzen.
§§ 559, 559a–d BGB