Was ist die Modernisierungsumlage?
Die Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) erlaubt es Vermietern, einen Teil der Kosten für wertverbessernde Maßnahmen auf die Miete umzulegen. Seit 2019 beträgt der Umlagesatz maximal 8 % der umlagefähigen Kosten pro Jahr (zuvor 11 %).
Was zählt als Modernisierung?
Nicht jede Baumaßnahme berechtigt zur Mieterhöhung. Das Gesetz unterscheidet:
| Maßnahme | Umlagefähig? | Begründung |
|---|---|---|
| Wärmedämmung (Fassade, Dach, Kellerdecke) | ✓ Ja | Energetische Modernisierung |
| Neue Fenster (Wärmeschutzverglasung) | ✓ Ja | Energieeinsparung |
| Heizungstausch (z. B. auf Wärmepumpe) | ✓ Ja (10 % nach GEG) | Gesetzl. Anforderung + Energieeinsparung |
| Aufzug-Einbau | ✓ Ja | Wohnwertverbesserung |
| Balkonanbau | ✓ Ja | Wohnwertverbesserung |
| Barrierefreier Umbau | ✓ Ja | Wohnwertverbesserung |
| Rohrsanierung (Erneuerung) | ✗ Nein | Reine Instandhaltung |
| Dach-Reparatur (gleiche Ausstattung) | ✗ Nein | Reine Instandhaltung |
| Malerarbeiten Treppenhaus | ✗ Nein | Reine Instandhaltung |
Faustregel: Wird die Wohnung besser als zuvor, ist es Modernisierung. Wird sie nur im gleichen Zustand erhalten, ist es Instandhaltung – und nicht umlagefähig.
Rechenbeispiel: Fassadendämmung
Ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten (je 75 m²) wird energetisch saniert:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Gesamtkosten Fassadendämmung | 120.000 € |
| − Fiktiver Instandhaltungsanteil (15 %) | −18.000 € |
| − Öffentliche Fördermittel (KfW/BAFA) | −25.000 € |
| = Umlagefähige Kosten | 77.000 € |
| Umlagesatz (8 % p. a.) | 6.160 €/a |
| Verteilung auf 8 WE (gleiche Größe) | 770 €/a pro WE |
| Monatliche Mieterhöhung pro Wohnung | 64,17 € |
| Mieterhöhung pro m² | 0,86 € |
Kappungsgrenze
Innerhalb von 6 Jahren darf die Kaltmiete durch Modernisierungen um maximal steigen:
| Bisherige Kaltmiete | Maximale Erhöhung in 6 Jahren |
|---|---|
| über 7,00 €/m² | max. 3,00 €/m² |
| bis 7,00 €/m² | max. 2,00 €/m² |
Im Rechenbeispiel oben (0,86 €/m²) wäre die Kappungsgrenze also noch nicht erreicht – es wären weitere Modernisierungen möglich.
Heizungstausch nach GEG 2024 – Sonderregel
Für den Heizungstausch gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) gelten seit 2024 abweichende Regeln:
| Merkmal | Reguläre Modernisierung | Heizungstausch nach GEG |
|---|---|---|
| Umlagesatz | 8 % p. a. | 10 % p. a. |
| Kappungsgrenze | 2–3 €/m²/6 Jahre | 0,50 €/m²/Monat |
| Fördermittel | Müssen abgezogen werden | Müssen abgezogen werden |
| Gesetzliche Grundlage | § 559 BGB | § 559e BGB (neu) |
Diese Sonderregel soll den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen erleichtern und gleichzeitig Mieter vor übermäßiger Belastung schützen.
Ablauf einer Modernisierung für Mieter
Der Vermieter muss einen strengen formalen Ablauf einhalten:
Schritt 1: Modernisierungsankündigung
Der Vermieter muss mindestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich ankündigen (§ 555c BGB):
- Art und Umfang der Maßnahme
- Voraussichtlicher Beginn und Dauer
- Erwartete Mieterhöhung (in Euro, nicht nur Prozent)
- Hinweis auf Härteeinwand-Möglichkeit
Schritt 2: Duldungspflicht des Mieters
Der Mieter muss die Maßnahme grundsätzlich dulden (§ 555d BGB), es sei denn er macht einen Härteeinwand geltend.
Schritt 3: Mieterhöhung
Frühestens nach Abschluss der Arbeiten darf der Vermieter die Miete erhöhen (§ 559b BGB). Die Erhöhung gilt mit dem dritten Monat nach Zugang der Erklärung.
Rechte des Mieters
| Recht | Rechtsgrundlage | Inhalt |
|---|---|---|
| Härteeinwand | § 555d Abs. 2 BGB | Duldung verweigern bei unzumutbarer wirtschaftlicher Härte |
| Mietminderung bei Bauarbeiten | § 536 BGB | Miete mindern, solange der Gebrauch erheblich beeinträchtigt ist |
| Sonderkündigungsrecht | § 555e BGB | Kündigung zum übernächsten Monatsende nach Ankündigung |
| Aufwendungsersatz | § 555a Abs. 3 BGB | Ersatz von Aufwendungen, die dem Mieter durch die Maßnahme entstehen |
Härteeinwand – wichtige Frist: Der Mieter muss den Härteeinwand bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, schriftlich geltend machen. Versäumt er die Frist, ist der Einwand ausgeschlossen.