Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Sie betragen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung zwischen 7 % und 15 % des Kaufpreises und müssen in der Regel komplett aus dem Eigenkapital finanziert werden – Banken finanzieren diese Kosten in der Regel nicht mit.
Die vier Bestandteile im Detail
1. Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %)
Der größte Einzelposten. Der Steuersatz ist Ländersache und variiert erheblich. Sie wird auf den Kaufpreis abzüglich beweglicher Gegenstände erhoben und muss vor der Eigentumsumschreibung bezahlt werden. ➜ Siehe Grunderwerbsteuer
2. Notarkosten (~1,0–1,5 %)
Die Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar ist in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB). Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind nicht verhandelbar. Sie umfassen:
- Beurkundung des Kaufvertrags
- Eintragung der Auflassungsvormerkung
- Abwicklung des Kaufpreises (ggf. über Notaranderkonto)
- Betreuungstätigkeiten (Löschungsbewilligungen, Vorkaufsrechtsanfragen)
3. Grundbuchkosten (~0,5 %)
Gebühren für das Amtsgericht (Grundbuchamt) zur Eintragung des neuen Eigentümers und ggf. der Grundschuld. Ebenfalls nach GNotKG berechnet.
4. Maklerprovision (0–3,57 %)
Seit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten (23.12.2020) gilt bei Wohnimmobilien (§ 656c BGB):
- Der Verkäufer muss mindestens die Hälfte der Provision tragen
- Der Käufer zahlt maximal die Hälfte, d. h. max. 3,57 % (inkl. MwSt.)
- Wurde kein Makler eingeschaltet, entfallen diese Kosten vollständig
Kaufnebenkosten im Bundesland-Vergleich
Die Gesamtbelastung variiert erheblich – bei einem Kaufpreis von 400.000 € mit Makler:
| Bundesland | GrESt-Satz | GrESt | Notar + Grundbuch | Makler (Käufer) | Gesamt | % vom KP |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 36.280 € | 9,1 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 42.280 € | 10,6 % |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 44.280 € | 11,1 % |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 46.280 € | 11,6 % |
| NRW | 6,5 % | 26.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 48.280 € | 12,1 % |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 48.280 € | 12,1 % |
Ersparnis ohne Makler: Fällt die Maklerprovision weg, sinken die Nebenkosten um ca. 3,5 Prozentpunkte – in Bayern dann nur noch ca. 5,5 %.
Der Ablauf: Vom Kaufvertrag bis zum Grundbuch
Der Prozess der Kaufabwicklung erstreckt sich in der Regel über 3–6 Monate:
Wichtig zu wissen
- Kaufnebenkosten sind kein Bestandteil des Darlehens – Sie brauchen dieses Geld als Eigenkapital
- Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt (GNotKG) und nicht verhandelbar
- Die Maklerprovision ist seit dem 23.12.2020 bei Wohnimmobilien hälftig aufzuteilen
- Kaufnebenkosten sind keine Anschaffungskosten im steuerlichen Sinne bei Selbstnutzung – bei Kapitalanlage allerdings absetzbar
Spartipps
- Ohne Makler kaufen: Privatangebote auf Portalen suchen, Bauträger kaufen direkt
- Bewegliche Gegenstände separat ausweisen: Einbauküche, Markise, Sauna separat im Kaufvertrag auflisten – spart Grunderwerbsteuer
- Bundesland vergleichen: Der Unterschied Bayern (3,5 %) vs. NRW (6,5 %) beträgt bei 400.000 € allein 12.000 € an Grunderwerbsteuer
- Instandhaltungsrücklage abziehen: Bei Eigentumswohnungen kann der anteilige Bestand der Instandhaltungsrücklage vom Kaufpreis abgezogen werden