Was ist die Kaltmiete?
Die Kaltmiete (auch Nettomiete oder Grundmiete) ist die reine Miete für die Nutzung der Wohnung – ohne jegliche Nebenkosten. Sie wird im Mietvertrag als Grundmiete vereinbart und ist die maßgebliche Bezugsgröße für nahezu alle mietrechtlichen Regelungen.
Kaltmiete vs. Warmmiete
| Merkmal | Kaltmiete | Warmmiete |
|---|---|---|
| Definition | Reine Nutzungsmiete | Kaltmiete + alle Nebenkosten |
| Enthält Betriebskosten | Nein | Ja (als Vorauszahlung) |
| Enthält Heizkosten | Nein | Ja |
| Rechtliche Basis | § 535 BGB | Gesamtmiete |
| Mietpreisbremse | ✓ Bezugsgröße | ✗ |
| Kappungsgrenze | ✓ Bezugsgröße | ✗ |
| Mietspiegel | ✓ Bezugsgröße | ✗ |
| Mietrendite | ✓ Kalkulationsbasis | ✗ |
Kaltmiete in deutschen Großstädten (2026)
Die Kaltmiete variiert stark nach Region und Lage. Durchschnittliche Angebotsmieten bei Neuvermietung (Median, alle Wohnungsgrößen):
| Stadt | Kaltmiete pro m² | 70-m²-Wohnung/Monat |
|---|---|---|
| München | 15,80 € | 1.106 € |
| Frankfurt am Main | 13,50 € | 945 € |
| Stuttgart | 12,90 € | 903 € |
| Hamburg | 12,20 € | 854 € |
| Berlin | 11,80 € | 826 € |
| Düsseldorf | 11,30 € | 791 € |
| Köln | 11,00 € | 770 € |
| Nürnberg | 10,20 € | 714 € |
| Leipzig | 7,80 € | 546 € |
| Dresden | 7,50 € | 525 € |
| Bundesdurchschnitt | 8,20 € | 574 € |
Quelle: Angebotsmieten-Statistiken, gerundete Orientierungswerte (Stand: Anfang 2026). Die tatsächliche Miete hängt von Lage, Baujahr, Zustand und Ausstattung ab.
Von der Kaltmiete zur Warmmiete – Beispielrechnung
So setzt sich die monatliche Gesamtmiete einer 70-m²-Wohnung in einer deutschen Großstadt zusammen:
| Position | pro m² | Monatlich |
|---|---|---|
| Kaltmiete | 10,00 € | 700,00 € |
| + kalte Betriebskosten | 1,80 € | 126,00 € |
| + Heiz- und Warmwasserkosten | 1,20 € | 84,00 € |
| = Warmmiete | 13,00 € | 910,00 € |
Die Betriebskosten-Vorauszahlung wird jährlich über die Nebenkostenabrechnung abgerechnet. Nachzahlungen oder Guthaben sind möglich.
Kaltmiete und Mietspiegel
Der Mietspiegel (qualifiziert oder einfach) weist die ortsübliche Vergleichsmiete als Kaltmiete pro Quadratmeter aus. Er ist das zentrale Instrument für:
- Mieterhöhungsverlangen (§ 558 BGB): Vermieter dürfen die Kaltmiete bis zur Vergleichsmiete anheben
- Mietpreisbremse: Die zulässige Höchstmiete bei Neuvermietung orientiert sich am Mietspiegel
- Kappungsgrenze: Die Kaltmiete darf innerhalb von 3 Jahren um max. 20 % (in angespannten Märkten: 15 %) steigen
Sonderformen: Indexmiete und Staffelmiete
| Mietform | Kaltmiete-Anpassung | Besonderheit |
|---|---|---|
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Kopplung an den Verbraucherpreisindex (VPI) | Automatische Anpassung an Inflation, kein Mietspiegel-Bezug |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Vorab festgelegte Steigerungen | Erhöhungszeitpunkte und -beträge stehen im Vertrag |
| Freie Kaltmiete | Nach Mietspiegel / Zustimmung | Standardmodell, Vermieter muss begründen |
Bei Indexmiete und Staffelmiete sind weitere Mieterhöhungen ausgeschlossen – es gilt ausschließlich die vereinbarte Anpassungsregelung.