Was sind Notarkosten?
Notarkosten sind die Gebühren für die notarielle Beurkundung des Immobilienkaufvertrags und die damit verbundenen Leistungen. In Deutschland ist die notarielle Beurkundung bei Immobiliengeschäften gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB). Ohne Notar kein Kauf.
Gebührenstruktur nach GNotKG
Die Notargebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind bundesweit einheitlich. Es gibt keinen Verhandlungsspielraum – jeder Notar in Deutschland berechnet dieselben Gebühren.
Die Gesamtkosten für Notar und Grundbuch setzen sich wie folgt zusammen:
| Leistung | Gebühr | Typischer Anteil |
|---|---|---|
| Beurkundung Kaufvertrag | 2,0-fache Gebühr | ~0,8–1,0 % |
| Vollzugstätigkeit | 0,5-fache Gebühr | ~0,2–0,3 % |
| Betreuungstätigkeit | 0,5-fache Gebühr | ~0,2 % |
| Grundbuch: Auflassungsvormerkung | 0,5-fache Gebühr | ~0,2 % |
| Grundbuch: Eigentumsumschreibung | 1,0-fache Gebühr | ~0,3–0,5 % |
| Grundbuch: Grundschuldeintragung | 1,0-fache Gebühr | ~0,3 % |
| Gesamt (mit Grundschuld) | ~1,5–2,0 % |
Die „Gebühr” ist ein im GNotKG definierter Wert, der sich gestaffelt nach dem Geschäftswert (= Kaufpreis) berechnet. Die Staffelung ist degressiv: Je höher der Kaufpreis, desto geringer der prozentuale Anteil.
Kostenbeispiele nach Kaufpreis
| Kaufpreis | Notar | Grundbuch | Grundschuld-Eintragung | Gesamt |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 1.880 € | 930 € | 535 € | 3.345 € (2,2 %) |
| 250.000 € | 2.570 € | 1.280 € | 735 € | 4.585 € (1,8 %) |
| 400.000 € | 3.570 € | 1.780 € | 1.035 € | 6.385 € (1,6 %) |
| 600.000 € | 4.770 € | 2.380 € | 1.435 € | 8.585 € (1,4 %) |
Hinweis: Die Werte sind gerundete Richtwerte. Die exakte Berechnung erfolgt nach den Tabellen des GNotKG. Grundschuldkosten entfallen bei reiner Barkauf ohne Finanzierung.
Was macht der Notar konkret?
Vor der Beurkundung
- Erstellt den Kaufvertragsentwurf (in der Regel 2 Wochen vor dem Termin zugestellt)
- Prüft das Grundbuch auf Belastungen, Rechte Dritter, Vorkaufsrechte
Bei der Beurkundung
- Liest den Kaufvertrag vollständig vor (gesetzliche Pflicht)
- Klärt offene Fragen und berät beide Parteien neutral
- Beurkundet die Unterschriften
Nach der Beurkundung
- Meldet den Kauf dem Finanzamt (→ Grunderwerbsteuer-Bescheid)
- Beantragt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch (Schutz des Käufers)
- Holt ggf. Vorkaufsrechtverzicht der Gemeinde ein
- Veranlasst nach Kaufpreiszahlung die Eigentumsumschreibung
- Betreut ggf. ein Notaranderkonto für die sichere Kaufpreisabwicklung
Häufige Fragen
Wer wählt den Notar?
In der Praxis wählt meist der Käufer den Notar, da er die Hauptkosten trägt. Der Verkäufer kann einen eigenen Notar vorschlagen, trägt dann aber ggf. die Mehrkosten.
Wer zahlt die Notarkosten?
Im Innenverhältnis zahlt in der Regel der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten. Im Kaufvertrag haften jedoch beide Parteien gesamtschuldnerisch gegenüber dem Notar.
Kann ich bei den Notarkosten sparen?
Die Gebühren selbst sind nicht verhandelbar. Sparmöglichkeiten bestehen jedoch bei:
- Notaranderkonto vermeiden – Bei Direktüberweisung entfallen die Konto-Gebühren
- Weniger Grundschulden – Nur eine statt mehrerer Grundschulden eintragen
- Kaufpreis optimieren – Bewegliche Gegenstände separat ausweisen (reduziert auch die Grunderwerbsteuer)