Was ist die Restschuld?
Die Restschuld ist der Betrag eines Immobiliendarlehens, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht zurückgezahlt ist. Sie ist das Gegenstück zur bereits geleisteten Tilgung und sinkt mit jeder Monatsrate – allerdings anfangs nur langsam, da der Großteil der Rate aus Zinsen besteht.
Die Restschuld im Annuitätendarlehen
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Monatsrate konstant, aber das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil verschiebt sich über die Laufzeit:
Restschuld bei verschiedenen Tilgungssätzen
Die anfängliche Tilgung hat einen enormen Einfluss auf die Restschuld bei Zinsbindungsende:
Darlehen: 300.000 €, Sollzins 3,5 %
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 J. | Restschuld nach 15 J. | Restschuld nach 20 J. |
|---|---|---|---|---|
| 1 % | 1.125 € | 261.000 € | 234.000 € | 197.000 € |
| 2 % | 1.375 € | 228.000 € | 183.000 € | 122.000 € |
| 3 % | 1.625 € | 195.000 € | 132.000 € | 47.000 € |
| 4 % | 1.875 € | 162.000 € | 81.000 € | 0 € ✓ |
Faustregel: Jeder Prozentpunkt mehr Tilgung reduziert die Restschuld nach 10 Jahren um ca. 33.000 € und spart über die Gesamtlaufzeit fünfstellige Zinsbeträge.
Warum ist die Restschuld so wichtig?
Die Höhe der Restschuld bei Zinsbindungsende bestimmt das Zinsänderungsrisiko:
| Szenario | Restschuld | Zinsdifferenz bei Anschlussfinanzierung | Mehrbelastung/Monat |
|---|---|---|---|
| Niedriger Restschuld | 80.000 € | +2 % (z. B. 3,5 → 5,5 %) | +133 €/Monat |
| Mittlere Restschuld | 180.000 € | +2 % | +300 €/Monat |
| Hohe Restschuld | 250.000 € | +2 % | +417 €/Monat |
Strategien zur Restschuld-Reduktion
- Höhere anfängliche Tilgung wählen – Mindestens 2 %, besser 3 % im aktuellen Zinsumfeld
- Sondertilgungen nutzen – Jährlich 5–10 % des Darlehens zusätzlich tilgen
- Längere Zinsbindung – Bei Ablauf ist die Restschuld bereits niedriger
- Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB) – Nach 10 Jahren kostenlos umschulden und ggf. Rate erhöhen
Restschuld und Anschlussfinanzierung
Am Ende der Zinsbindung muss die verbleibende Restschuld über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden. Drei Wege stehen offen: Prolongation bei der bisherigen Bank, Umschuldung zu einer neuen Bank, oder frühzeitige Zinssicherung per Forward-Darlehen.
Tipp: Beginnen Sie spätestens 12 Monate vor Zinsbindungsende mit dem Vergleich von Anschlussfinanzierungen. Bei steigenden Zinsen kann ein Forward-Darlehen bis zu 5 Jahre im Voraus abgeschlossen werden.