Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt bei jedem Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie in Deutschland an (§ 1 GrEStG). Sie ist in der Regel der größte Einzelposten der Kaufnebenkosten und muss aus dem Eigenkapital finanziert werden – Banken finanzieren sie nicht mit.
Steuersätze aller 16 Bundesländer (Stand 2026)
Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer. Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Seitdem haben fast alle Länder ihre Sätze erhöht – teils mehrfach:
| Bundesland | Steuersatz | Steuer bei 300.000 € | Steuer bei 500.000 € |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € | 17.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Bremen | 5,5 % | 16.500 € | 27.500 € |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € | 27.500 € |
| Sachsen | 5,5 % | 16.500 € | 27.500 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
Differenz Bayern vs. Schleswig-Holstein: Bei 500.000 € Kaufpreis zahlen Sie in Bayern 15.000 € weniger Grunderwerbsteuer als in Schleswig-Holstein.
Berechnung
Die Steuer wird auf den Kaufpreis berechnet, abzüglich etwaiger separat ausgewiesener beweglicher Gegenstände. Der Ablauf:
- Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags
- Notar sendet Vertragskopie an das Finanzamt
- Finanzamt erlässt den Steuerbescheid (in der Regel 2–8 Wochen)
- Zahlung innerhalb der Frist (meist 4 Wochen nach Bescheid)
- Finanzamt erteilt die Unbedenklichkeitsbescheinigung
- Erst dann: Eigentumsumschreibung im Grundbuch möglich
Befreiungen und Vergünstigungen
Das GrEStG kennt mehrere Ausnahmen von der Steuerpflicht (§§ 3, 4 GrEStG):
- Erwerb unter Ehepartnern / Lebenspartnern (§ 3 Nr. 4 GrEStG) – vollständig befreit
- Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung (§ 3 Nr. 2 GrEStG) – keine GrESt, aber ggf. Erbschaft-/Schenkungsteuer
- Erwerb von Verwandten in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG) – Eltern, Kinder, Enkel: befreit
- Geringfügige Grundstücke (§ 3 Nr. 1 GrEStG) – Freigrenze von 2.500 € (nicht Freibetrag!)
Nicht befreit sind: Erwerb unter Geschwistern, Erwerb von Schwiegereltern, Kauf über eine GbR (Share Deal).
Historische Entwicklung
Vor der Föderalismusreform 2006 galt ein einheitlicher Satz von 3,5 % in ganz Deutschland. Seitdem haben fast alle Länder erhöht:
| Zeitraum | Entwicklung |
|---|---|
| Bis 2006 | Bundeseinheitlich 3,5 % |
| 2006 | Föderalismusreform: Länder erhalten Satzungshoheit |
| 2007–2015 | Sukzessive Erhöhungen in 12 von 16 Ländern |
| 2014 | Schleswig-Holstein und NRW erreichen Höchstsatz 6,5 % |
| 2023 | Sachsen erhöht von 3,5 % auf 5,5 % |
| 2024 | Thüringen senkt von 6,5 % auf 5,0 % |
| Bayern | Einziges Land, das nie erhöht hat: weiterhin 3,5 % |
Spartipps im Detail
1. Bewegliche Gegenstände separat ausweisen
Werden im Kaufvertrag bewegliche Gegenstände (Einbauküche, Markise, Sauna, Einbauschränke) separat mit Wert aufgeführt, reduziert sich die Bemessungsgrundlage der GrESt. Das Finanzamt akzeptiert in der Regel realistische Wertangaben.
2. Instandhaltungsrücklage bei ETW
Bei Eigentumswohnungen kann der anteilige Bestand der Instandhaltungsrücklage vom Kaufpreis abgezogen werden, da sie kein Bestandteil des Grundstückspreises ist (BFH, Urteil v. 09.09.2020 – II R 25/17).
3. Kaufpreis und Bauleistung trennen
Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks mit anschließendem Neubau: Werden Grundstückskauf und Bauvertrag getrennt abgeschlossen (verschiedene Vertragspartner, kein einheitliches Vertragswerk), fällt die GrESt nur auf den Grundstückspreis an – nicht auf die gesamte Bausumme.
Achtung: Das Finanzamt prüft bei zeitlichem und sachlichem Zusammenhang genau, ob ein „einheitliches Vertragswerk” vorliegt. Im Zweifelsfall steuerliche Beratung einholen.