Was ist eine Mieterhöhung?
Eine Mieterhöhung ist die einseitige Anhebung der Kaltmiete durch den Vermieter. Im deutschen Mietrecht ist sie nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen zulässig. Der Vermieter kann nicht beliebig erhöhen – es gelten strenge Regeln und Obergrenzen.
Die drei Wege der Mieterhöhung
1. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
Der häufigste Weg. Der Vermieter erhöht die Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete.
| Anforderung | Details |
|---|---|
| Begründung | Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder 3 Vergleichswohnungen |
| Obergrenze | Ortsübliche Vergleichsmiete |
| Kappungsgrenze | Max. 20 % (bzw. 15 % in angespannten Märkten) in 3 Jahren |
| Wartefrist | Frühestens 15 Monate nach letzter Erhöhung / Mietbeginn |
| Form | Schriftliches Mieterhöhungsverlangen (Brief) |
| Zustimmung | Mieter muss zustimmen – Überlegungsfrist bis Ende des übernächsten Monats |
2. Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)
Nach einer wertverbessernden Baumaßnahme kann der Vermieter einen Teil der Kosten umlegen.
| Anforderung | Details |
|---|---|
| Voraussetzung | Wertverbessernde Maßnahme (keine reine Instandhaltung!) |
| Umlagesatz | Max. 8 % der umlagefähigen Kosten pro Jahr (10 % bei GEG-Heizungstausch) |
| Kappungsgrenze | Max. 2–3 €/m² in 6 Jahren |
| Ankündigung | 3 Monate vor Beginn der Arbeiten (§ 555c BGB) |
| Abzüge | Instandhaltungsanteil + Fördermittel müssen abgezogen werden |
| Zustimmung | Nicht erforderlich – einseitige Erklärung des Vermieters |
Mehr Details: Modernisierungsumlage
3. Betriebskostenanpassung (§ 560 BGB)
Bei gestiegenen Betriebskosten kann der Vermieter die Vorauszahlungen anpassen.
| Anforderung | Details |
|---|---|
| Voraussetzung | Tatsächlich gestiegene Betriebskosten (nachweisbar) |
| Grundlage | Letzte Nebenkostenabrechnung |
| Form | Schriftliche Erklärung mit Berechnung |
| Zustimmung | Nicht erforderlich |
Übersicht: Welche Erhöhung wann?
| § 558 (Vergleichsmiete) | § 559 (Modernisierung) | § 560 (Betriebskosten) | |
|---|---|---|---|
| Betrifft | Kaltmiete | Kaltmiete | Vorauszahlungen |
| Begründung nötig? | Ja (Mietspiegel) | Ja (Modernisierungsnachweis) | Ja (Abrechnung) |
| Zustimmung des Mieters? | Ja | Nein | Nein |
| Kappungsgrenze? | 15/20 % in 3 Jahren | 2–3 €/m² in 6 Jahren | Nein |
| Wartefrist? | 15 Monate | Nach Abschluss der Arbeiten | Nach jeder Abrechnung |
| Härteeinwand? | Nein | Ja | Nein |
Was tun bei einer Mieterhöhung?
Schritt 1: Formelle Prüfung
Ist das Erhöhungsschreiben formell korrekt? Prüfpunkte:
- Ist es schriftlich (nicht nur mündlich/per Telefon)?
- Ist ein Begründungsmittel beigefügt (Mietspiegel, Gutachten)?
- Wird die Kappungsgrenze eingehalten?
- Ist die Wartefrist (15 Monate) eingehalten?
Formfehler → Erhöhung unwirksam. Sie müssen nicht zustimmen.
Schritt 2: Inhaltliche Prüfung
- Stimmt die angegebene Wohnfläche?
- Ist die Einordnung im Mietspiegel korrekt (Wohnlage, Baujahr, Ausstattung)?
- Wird die Kappungsgrenze eingehalten?
Schritt 3: Entscheidung
| Option | Frist |
|---|---|
| Zustimmen | Bis Ende des übernächsten Monats nach Zugang |
| Teilweise zustimmen | Soweit die Erhöhung berechtigt ist |
| Ablehnen | Innerhalb derselben Frist |
Keine Reaktion = keine Zustimmung. Der Vermieter muss dann innerhalb von 3 Monaten Klage auf Zustimmung erheben, sonst verfällt das Erhöhungsverlangen.
Sonderregeln: Index- und Staffelmiete
Bei Indexmiete und Staffelmiete gelten andere Regeln:
- Keine Mieterhöhung nach § 558 möglich (nur die vereinbarte Anpassung)
- Modernisierungsumlage nur bei gesetzlicher Pflicht (z. B. GEG-Heizungstausch)
- Betriebskostenanpassung bleibt möglich