Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse (§§ 556d–556g BGB) begrenzt die zulässige Miete bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Kaltmiete darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesen wird.
Gilt die Mietpreisbremse bei mir?
Ob die Mietpreisbremse greift, hängt von mehreren Bedingungen ab:
Wann gilt die Mietpreisbremse?
- Das Bundesland muss das Gebiet per Landesverordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen haben
- Sie gilt nur bei Neuvermietungen, nicht bei bestehenden Mietverhältnissen
- Die Regelung wurde bis Ende 2029 verlängert (Bundestag 26.06.2025, Bundesrat 11.07.2025) und 2020 deutlich verschärft
Ausblick 2026: Eine Expertengruppe soll bis Ende 2026 Vorschläge erarbeiten zu Bußgeldern bei Verstößen, Regulierung von Indexmieten, möblierten Mietverträgen und befristeten Mietverhältnissen.
Aktuell gelten Mietpreisbremsen-Verordnungen in zahlreichen Städten, darunter München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart und viele weitere.
Ausnahmen
Die Mietpreisbremse gilt nicht bei:
- Neubauten: Erstmals nach dem 01.10.2014 bezogene Wohnungen (§ 556f S. 1 BGB)
- Umfassende Modernisierung: Wenn die Investition mindestens ein Drittel der vergleichbaren Neubaukosten beträgt (§ 556f S. 2 BGB)
- Vormiete: Wenn der Vormieter bereits mehr als die Bremse gezahlt hat – dann darf der Vermieter mindestens die Vormiete verlangen (§ 556e Abs. 1 BGB)
- Erstmalige Nutzung nach umfassender Modernisierung: Vergleichbar mit Neubau
Berechnung der zulässigen Miete – Beispiel
Eine Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse:
| Schritt | Berechnung |
|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete lt. Mietspiegel | 10,00 €/m² |
| Zulässiger Aufschlag (10 %) | + 1,00 €/m² |
| Maximal zulässige Kaltmiete | 11,00 €/m² |
| Tatsächlich verlangte Miete | 13,50 €/m² |
| Überhöhung pro m² | 2,50 €/m² |
| Bei 65 m² Wohnfläche: monatliche Überhöhung | 162,50 € |
So rügen Sie korrekt (Schritt für Schritt)
Seit dem 01.04.2020 können Mieter zu viel gezahlte Miete ab dem Zeitpunkt der qualifizierten Rüge zurückfordern – ohne Frist, also auch für die gesamte bisherige Mietzeit rückwirkend ab Rüge.
Schritt 1: Vergleichsmiete ermitteln
Qualifizierten Mietspiegel Ihrer Gemeinde herunterladen (meist auf der Website der Stadt verfügbar) und die für Ihre Wohnung zutreffende Vergleichsmiete bestimmen.
Schritt 2: Zulässige Miete berechnen
Vergleichsmiete × 1,10 = maximal zulässige Kaltmiete pro m². Liegt Ihre tatsächliche Kaltmiete darüber, besteht ein Rügegrund.
Schritt 3: Qualifizierte Rüge schreiben
Die Rüge muss schriftlich erfolgen (Brief oder E-Mail) und folgende Angaben enthalten:
- Hinweis auf §§ 556d ff. BGB
- Angabe der Vergleichsmiete und deren Quelle
- Berechnung der zulässigen Höchstmiete
- Aufforderung zur Absenkung und Rückzahlung
Schritt 4: Rückforderung durchsetzen
Nach der Rüge haben Sie Anspruch auf:
- Absenkung der Miete auf das zulässige Niveau
- Rückzahlung der zu viel gezahlten Beträge ab dem Zeitpunkt der Rüge
Tipp: Viele Mietervereine bieten kostenlose Mietpreisbremse-Checks und Muster-Rügeschreiben an.
Wichtige Gerichtsurteile
| Urteil | Kernaussage |
|---|---|
| BVerfG, 18.07.2019 (1 BvL 1/18) | Mietpreisbremse ist verfassungsgemäß |
| BGH, 27.05.2020 (VIII ZR 45/19) | Rüge muss konkrete Vergleichsmiete benennen |
| BVerfG, 25.03.2021 (2 BvF 1/20) | Berliner Mietendeckel ist verfassungswidrig – Bundesrecht hat Vorrang |