Was ist die AfA?
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist die steuerliche Abschreibung von Gebäudekosten bei vermieteten Immobilien. Sie ermöglicht es Vermietern, einen festen Prozentsatz der Gebäude-Anschaffungskosten jährlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) geltend zu machen – und dadurch die Steuerlast zu senken.
AfA-Sätze nach Baujahr
| Baujahr / Bauantrag | AfA-Satz | Abschreibungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Ab 01.01.2023 (Bauantrag ab 2023) | 3 % | ~33 Jahre | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2a EStG |
| Vor 2023 (Fertigstellung ab 1925) | 2 % | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStG |
| Vor 1925 (Fertigstellung) | 2,5 % | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStG (a.F.) |
Wichtige Änderung 2023: Für Neubauten mit Bauantrag ab dem 01.01.2023 wurde der AfA-Satz von 2 % auf 3 % erhöht – ein erheblicher steuerlicher Vorteil für Kapitalanleger.
Was wird abgeschrieben?
Die AfA bezieht sich nur auf den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten. Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar, da Grundstücke keinem Verschleiß unterliegen.
| Bestandteil | Abschreibbar? | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|
| Gebäude | ✅ Ja (AfA) | Typisch 70–85 % |
| Grund und Boden | ❌ Nein | Typisch 15–30 % |
Die Aufteilung erfolgt nach dem Sachwertverfahren oder nach dem BMF-Aufteilungsrechner (Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums).
Rechenbeispiel: Steuereffekt der AfA
Objekt: Eigentumswohnung als Kapitalanlage
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| + Kaufnebenkosten (anschaffungsnahe Kosten) | 25.000 € |
| = Gesamte Anschaffungskosten | 275.000 € |
| − Grundstücksanteil (20 %) | −55.000 € |
| = Abschreibungs-Bemessungsgrundlage | 220.000 € |
| AfA-Satz (Baujahr 2015) | 2 % |
| Jährliche AfA | 4.400 € |
Steuerersparnis (bei Grenzsteuersatz 42 %)
| Position | Berechnung |
|---|---|
| Netto-Mietertrag vor Steuern | 6.000 € |
| − AfA (kein echter Geldabfluss!) | −4.400 € |
| − Schuldzinsen | −5.500 € |
| = Steuerlicher Verlust | −3.900 € |
| × Grenzsteuersatz 42 % | × 42 % |
| = Steuererstattung | 1.638 €/Jahr |
Wichtig: Die AfA ist ein buchhalterischer Abzug, kein tatsächlicher Geldabfluss. Die Immobilie „verliert” steuerlich an Wert, während der tatsächliche Marktwert oft steigt. Dadurch entsteht ein steuerlicher Vorteil, der die Eigenkapitalrendite deutlich verbessert.
Sonder-AfA und erhöhte Abschreibung
| AfA-Art | Voraussetzung | Satz | Laufzeit |
|---|---|---|---|
| Lineare AfA (Standard) | Jede vermietete Immobilie | 2 % / 3 % | 50 / 33 Jahre |
| Sonder-AfA § 7b EStG | Neubau-Mietwohnungen (s. Details unten) | + 5 % p. a. | 4 Jahre (zusätzlich) |
| Denkmal-AfA (§ 7i EStG) | Denkmalgeschützte Gebäude, Sanierung | 9 % (8 J.) + 7 % (4 J.) | 12 Jahre = 100 % |
Sonder-AfA § 7b EStG — Detail (Stand 2026)
Die Sonder-AfA wurde durch das Wachstumschancengesetz neu gefasst. Seit 2023 gelten verschärfte Anforderungen:
| Merkmal | Anforderung |
|---|---|
| Bauantrag/-anzeige | Zwischen 01.01.2023 und 30.09.2029 |
| Effizienzstandard | EH 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse (QNG-Siegel Pflicht) |
| Baukostenobergrenze | Max. 5.200 €/m² Wohnfläche |
| Bemessungsgrundlage | Max. 4.000 €/m² Wohnfläche |
| Nutzungsbindung | 10 Jahre entgeltliche Wohnnutzung |
| Abschreibungssatz | 5 % p. a. für 4 Jahre (= 20 % zusätzlich) |
Rechenbeispiel: Bei 80 m² Wohnfläche und 4.000 €/m² Bemessungsgrundlage = 320.000 € × 5 % = 16.000 €/Jahr Sonder-AfA für 4 Jahre — zusätzlich zur regulären linearen AfA.
Die Denkmal-AfA ist besonders lukrativ: Die Sanierungskosten können innerhalb von 12 Jahren vollständig abgeschrieben werden – ein enormer Steuerhebel bei Spitzensteuersatz.
Häufige Fehler bei der AfA
- Grundstücksanteil zu niedrig angesetzt – Das Finanzamt prüft und korrigiert ggf. nach oben
- Kaufnebenkosten vergessen – Grunderwerbsteuer, Notar und Makler (bei Eigennutzungsanteil) sind anschaffungsnahe Kosten
- AfA-Beginn falsch – Start ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten (nicht der Notartermin!)
- Lineare statt degressive AfA – Für Wohngebäude gibt es nur lineare AfA (keine degressive Gebäude-AfA)
- Eigengenutzte Immobilie – Die reguläre AfA gilt nur bei Vermietung, nicht bei Eigennutzung