Indexmiete-Rechner
Berechnen Sie die zulässige Mieterhöhung bei einem Indexmietvertrag (§ 557b BGB) anhand des Verbraucherpreisindex.
§ 557b BGB März 2026So funktioniert die Indexmiete
Bei einer Indexmiete wird die Mietentwicklung an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes gekoppelt. Die Formel ist einfach:
Neue Miete = Alte Miete × (Neuer VPI ÷ Alter VPI)
Berechnungsbeispiel mit realen VPI-Werten
| Zeitpunkt | VPI (2020 = 100) | Rechnung | Neue Miete |
|---|---|---|---|
| Vertragsbeginn (Jan 2021) | 111,1 | Ausgangsmiete | 800,00 € |
| 1. Anpassung (Feb 2022) | 116,6 | 800 × 116,6 / 111,1 | 839,60 € |
| 2. Anpassung (Mär 2023) | 119,4 | 839,60 × 119,4 / 116,6 | 859,77 € |
Quelle: Destatis Tabelle 61111-0002, Basisjahr 2020 = 100
Wichtige Regeln
- Anpassung nur einmal pro Jahr möglich (§ 557b Abs. 2 BGB)
- Muss schriftlich erklärt werden mit Angabe des VPI
- Wirksam ab dem übernächsten Monat nach Zugang
- Während der Indexmiete sind keine anderen Erhöhungen zulässig (außer Modernisierung bei Gesetzespflicht nach GEG)
- Gilt in beide Richtungen – bei sinkendem VPI sinkt auch die Miete
Ablauf einer Indexmietanpassung
Vergleichen Sie die Indexmiete mit einer Staffelmiete – feste Beträge statt VPI-abhängige Anpassung.
Staffelmiete berechnenHäufige Fragen
Was ist eine Indexmiete?
Bei einer Indexmiete (§ 557b BGB) ist die Mietanpassung an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Die Miete steigt oder fällt proportional zur allgemeinen Preisentwicklung.
Wo finde ich den aktuellen VPI?
Beim Statistischen Bundesamt (Destatis), Tabelle 61111-0002. Basis: 2020 = 100. Stand Februar 2026: ca. 119,4.
Kann der Vermieter jederzeit anpassen?
Nein. Eine Anpassung muss schriftlich erklärt werden und frühestens 12 Monate nach Vertragsbeginn oder letzter Anpassung erfolgen. Die Erhöhung wird erst zum übernächsten Monat wirksam.
Was passiert bei sinkendem VPI?
Bei sinkendem VPI hat auch der Mieter ein Recht auf Mietanpassung nach unten. Die Indexklausel wirkt in beide Richtungen – der Vermieter kann sich nicht einseitig auf steigende Werte beschränken.
Wie hat sich der VPI seit der Inflationskrise entwickelt?
Der VPI stieg von 100 (Basis 2020) auf ca. 119 Ende 2023 – ein Plus von 19 %. Seit 2024 stabilisiert sich die Inflation bei 2–3 %. Mieter mit Indexmietverträgen aus 2020/2021 zahlen heute deutlich mehr, ohne dass ein Rückgang absehbar ist.
Kann der Vermieter trotz Indexmiete wegen GEG-Modernisierung erhöhen?
Ja – eine Ausnahme: Modernisierungen, die aufgrund gesetzlicher Pflicht erfolgen (z. B. Heizungstausch nach GEG 2024), können auch bei Indexmiete über § 559 BGB umgelegt werden. Rein freiwillige Modernisierungen sind bei Indexmiete ausgeschlossen.