Modernisierungsumlage-Check
Prüfen Sie, ob die angekündigte Mieterhöhung nach Modernisierung rechtlich zulässig ist – inklusive Kappungsgrenze und Heizungstausch-Sonderregel.
§ 559 BGB, GEG März 2026Die Modernisierungsumlage ist im zulässigen Rahmen.
Hintergrundwissen
Modernisierung vs. Instandhaltung
Nur wertverbessernde Maßnahmen (Energieeffizienz, Wohnwertsteigerung) dürfen umgelegt werden. Reine Reparaturen (Instandhaltung/Instandsetzung) sind nicht umlagefähig und müssen vom Vermieter getragen werden.
Standard-Modernisierung vs. Heizungstausch (GEG)
| Regelung | Standard | Heizungstausch (GEG) |
|---|---|---|
| Umlagesatz | 8 % p.a. | 10 % p.a. |
| Kappung (Miete > 7 €/m²) | 3 €/m² in 6 Jahren | 0,50 €/m²/Mon. |
| Kappung (Miete ≤ 7 €/m²) | 2 €/m² in 6 Jahren | 0,50 €/m²/Mon. |
| Rechtsgrundlage | § 559 BGB | § 559e BGB + GEG |
| Fördermittel abzuziehen | Ja (§ 559a BGB) | Ja, inkl. KfW-Zuschüsse |
Berechnungsablauf der Modernisierungsumlage
Härteeinwand des Mieters
Der Mieter kann der Modernisierungserhöhung widersprechen, wenn die Erhöhung eine unzumutbare wirtschaftliche Härte darstellt (§ 559 Abs. 4 BGB). Dabei werden die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters berücksichtigt. Der Härteeinwand muss bis zum Ende des Monats erklärt werden, der auf den Zugang der Erhöhungserklärung folgt.
GEG 2024: Heizungstausch und Modernisierungsumlage
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Eigentümer ab 2026 (in Kommunen mit Wärmeplanung) bzw. spätestens ab 2028 (alle Kommunen) zum Einbau von Heizungen mit mindestens 65 % erneuerbarer Energie. Für Vermieter bedeutet das:
- Umlagefähig: Die Kosten für den Heizungstausch (z. B. Wärmepumpe, Fernwärme-Anschluss) sind grundsätzlich über die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB umlegbar.
- KfW-Förderung abziehen: Erhaltene Fördermittel (z. B. KfW-Zuschuss 30–70 %) müssen gemäß § 559a BGB von den umlagefähigen Kosten abgezogen werden.
- Kappungsgrenze beachten: Maximal 50 Cent/m² monatlich bei KfW-geförderten Maßnahmen (§ 559e BGB).
Praxisbeispiel: Wärmepumpe im Altbau (80 m²)
| Position | Betrag |
|---|---|
| Wärmepumpe inkl. Einbau | 35.000 € |
| − KfW-Zuschuss (30 % Basisförderung) | −10.500 € |
| − Instandhaltungsanteil (alte Heizung, geschätzt) | −5.000 € |
| Umlagefähige Kosten | 19.500 € |
| × 8 % Umlagesatz ÷ 12 Monate | 130 €/Monat gesamt |
| ÷ 80 m² | 1,63 €/m² pro Monat |
| Kappung (§ 559e: max. 0,50 €/m² bei Förderung) | → max. 0,50 €/m² |
Ergebnis: Trotz hoher Investitionskosten ist die tatsächliche Umlage durch die Kappungsgrenze auf 40 €/Monat (= 0,50 €/m² × 80 m²) begrenzt. Der Mieter profitiert dafür von niedrigeren Heizkosten. → Gesamtmiete mit Mietpreisbremse prüfen
Prüfen Sie die Mietpreisbremse – vielleicht ist auch Ihre Grundmiete bereits überhöht.
Mietpreisbremse prüfenHäufige Fragen
Was zählt als Modernisierung?
Maßnahmen zur Energieeinsparung, Wohnwertverbesserung oder Erfüllung gesetzlicher Anforderungen (z.B. Heizungstausch nach GEG). Reine Reparaturen (Instandhaltung) sind nicht umlagefähig.
Was ist der Unterschied zur Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen?
Die Modernisierungskappungsgrenze (3 €/m² oder 2 €/m² in 6 Jahren) bezieht sich nur auf modernisierungsbedingte Mieterhöhungen. Die allgemeine Kappungsgrenze (15–20 % in 3 Jahren) gilt für Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete.
Was ist der Härteeinwand?
Mieter können einer Modernisierungserhöhung widersprechen, wenn diese eine unzumutbare wirtschaftliche Härte darstellt (§ 559 Abs. 4 BGB). Die Härte wird individuell geprüft.