Was ist der Mietpreismultiplikator?
Der Mietpreismultiplikator (auch Vervielfältiger oder Kaufpreis-Miete-Verhältnis) gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten dem Kaufpreis einer Immobilie entsprechen. Er ist das meistgenutzte Schnellbewertungstool für Kapitalanlage-Immobilien und lässt sich sofort aus jedem Immobilieninserat berechnen.
Berechnung
Mietpreismultiplikator = Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete
Beispiel: Kaufpreis 250.000 €, Monatsmiete 800 € → Jahresmiete 9.600 € → Multiplikator = 26,0
Umkehrwert: Der Kehrwert des Multiplikators ergibt die Bruttomietrendite: 1 / 26 × 100 = 3,85 %
Bewertungsskala
| Multiplikator | Bewertung | Bruttomietrendite | Typische Lage |
|---|---|---|---|
| < 15 | Sehr günstig | > 6,7 % | Ländlich, strukturschwach |
| 15–20 | Günstig | 5,0–6,7 % | B-Lagen, Mittelstädte |
| 20–25 | Fair | 4,0–5,0 % | Gute Lagen, wachsende Städte |
| 25–30 | Teuer | 3,3–4,0 % | A-Lagen Großstädte |
| 30–40 | Sehr teuer | 2,5–3,3 % | Top-Lagen München, FFM |
| > 40 | Spekulativ | < 2,5 % | Nur bei starkem Wertsteigerungspotenzial |
Regionale Multplikatoren (Orientierung 2026)
| Stadt / Region | Multiplikator (Ø) | Einordnung |
|---|---|---|
| München | 35–45 | Teuerster Markt Deutschlands |
| Frankfurt am Main | 28–35 | Finanzmetropole |
| Hamburg | 25–32 | Stabile Nachfrage |
| Berlin | 25–33 | Starke Preisanstiege seit 2015 |
| Düsseldorf / Köln | 22–28 | Rheinland-Premium |
| Nürnberg / Hannover | 20–25 | Gutes Preis-Leistungs-Verhältnis |
| Leipzig / Dresden | 18–24 | Aufholmärkte |
| Mittelstädte (50–100k EW) | 15–22 | Höchstes Renditepotenzial |
| Ländliche Regionen | 8–15 | Höheres Leerstandrisiko |
Grenzen der Kennzahl
Der Multiplikator ist ein nützlicher Erstfilter, hat aber deutliche Schwächen:
| Was der Multiplikator zeigt | Was er nicht zeigt |
|---|---|
| Kaufpreis-Miete-Relation | Kaufnebenkosten (7–15 % extra) |
| Schnellvergleich zwischen Objekten | Bewirtschaftungskosten, Instandhaltung |
| Tendenz: teuer oder günstig? | Leerstandsrisiko, Mieterqualität |
| Bruttomietrendite (als Kehrwert) | Wertsteigerungspotenzial |
| Finanzierungsstruktur (Leverage) |
Praktische Anwendung
Als Erstfilter bei der Immobiliensuche
Berechnen Sie den Multiplikator für jedes Inserat und sortieren Sie Objekte mit einem Multiplikator über Ihrem Zielwert sofort aus. Für eine Kapitalanlage in einer B-Lage sollte der Multiplikator idealerweise unter 25 liegen.
Kombination mit Nettomietrendite
Nutzen Sie den Multiplikator als Vorfilter, berechnen Sie dann die Nettomietrendite und schließlich die Eigenkapitalrendite für eine fundierte Kaufentscheidung.