Was ist die Kappungsgrenze?
Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) begrenzt, wie stark der Vermieter die Kaltmiete in einem bestehenden Mietverhältnis innerhalb von drei Jahren anheben darf – selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt.
Die zwei Stufen
| Stufe | Kappungsgrenze | Gilt in |
|---|---|---|
| Standard | 20 % in 3 Jahren | Alle Gebiete ohne Sonderverordnung |
| Verschärft | 15 % in 3 Jahren | Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt (per Landesverordnung) |
In vielen Großstädten (München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln, Stuttgart u. v. m.) gilt die verschärfte 15 %-Grenze.
Unterschied zur Mietpreisbremse
Die Kappungsgrenze wird oft mit der Mietpreisbremse verwechselt. Es sind zwei verschiedene Schutzinstrumente:
| Merkmal | Kappungsgrenze | Mietpreisbremse |
|---|---|---|
| Schützt bei | Bestehenden Mietverträgen | Neuvermietungen |
| Begrenzung | 15 % oder 20 % in 3 Jahren | Max. 10 % über Vergleichsmiete |
| Bezugsgröße | Aktuelle Kaltmiete | Ortsübliche Vergleichsmiete |
| Rechtsgrundlage | § 558 Abs. 3 BGB | §§ 556d ff. BGB |
| Gilt seit | 1982 (verschärft 2013) | 2015 (verschärft 2020) |
Merke: Mietpreisbremse = Schutz bei Einzug. Kappungsgrenze = Schutz während des Mietverhältnisses.
Rechenbeispiel
Ausgangslage
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Aktuelle Kaltmiete | 800 €/Monat (10,00 €/m²) |
| Ortsübliche Vergleichsmiete lt. Mietspiegel | 12,00 €/m² |
| Wohnfläche | 80 m² |
| Gebiet | Angespannter Markt (15 %-Kappung) |
Berechnung
| Schritt | Berechnung |
|---|---|
| Maximal mögliche Miete lt. Vergleichsmiete | 12,00 €/m² × 80 m² = 960 € |
| Kappungsgrenze (15 % von 800 €) | 800 € × 1,15 = 920 € |
| Zulässige Mieterhöhung | auf max. 920 € (nicht 960 €!) |
Der Vermieter darf also nur auf 920 € erhöhen, obwohl die Vergleichsmiete 960 € erlauben würde. Erst nach 3 weiteren Jahren wäre eine erneute Erhöhung um max. 15 % möglich.
Ausnahmen: Was zählt nicht zur Kappungsgrenze?
Folgende Mieterhöhungen sind nicht durch die Kappungsgrenze begrenzt:
- Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) – eigene Kappungsgrenze: 2–3 €/m² in 6 Jahren
- Betriebskostenerhöhung – Anpassung der Vorauszahlungen bei gestiegenen Betriebskosten
- Staffelmiete (§ 557a BGB) – vorab vereinbarte Erhöhungen
- Indexmiete (§ 557b BGB) – an Verbraucherpreisindex gekoppelt
Formelle Anforderungen
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss bestimmte Formvorschriften erfüllen, sonst ist sie unwirksam:
- Schriftform (per Brief, nicht nur mündlich)
- Begründung mit Bezug auf Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen
- Zustimmungsfrist: Der Mieter hat eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats
- Der Vermieter muss die Kappungsgrenze im Erhöhungsschreiben selbst prüfen und einhalten