Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) ist die durchschnittliche Kaltmiete, die in einer Gemeinde für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 6 Jahren vereinbart oder angepasst wurde. Sie ist die zentrale Bezugsgröße des deutschen Mietrechts.
Wofür wird sie gebraucht?
| Anwendung | Funktion der Vergleichsmiete |
|---|---|
| Mieterhöhung (§ 558 BGB) | Obergrenze: Miete darf bis zur Vergleichsmiete erhöht werden |
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Maximal Vergleichsmiete + 10 % bei Neuvermietung |
| Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Erhöhung nur bis zur Vergleichsmiete (auch bei Kappung) |
| Miethöhe-Bewertung | Mieter prüfen, ob ihre Miete marktgerecht ist |
Wie wird die Vergleichsmiete bestimmt?
Das Gesetz kennt vier gleichwertige Methoden:
| Methode | Beschreibung | Beweiskraft |
|---|---|---|
| 1. Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) | Wissenschaftlich erstellt, von der Gemeinde anerkannt | Höchste (Vermutung der Richtigkeit) |
| 2. Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) | Von Interessenvertretern erstellt | Indizwirkung |
| 3. Sachverständigengutachten | Gutachter bewertet individuell | Hoch (aber teuer: 500–1.500 €) |
| 4. Drei Vergleichswohnungen | Vermieter benennt 3 konkrete Wohnungen mit Miete | Gering (schwer nachzuweisen) |
Reihenfolge in der Praxis: Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, hat er Vorrang. Erst wenn keiner existiert, kommen die anderen Methoden zum Einsatz.
Einflussfaktoren auf die Vergleichsmiete
Die Vergleichsmiete berücksichtigt nur vergleichbare Wohnungen. Die wichtigsten Vergleichsfaktoren:
| Faktor | Beispiel für Werterhöhung | Beispiel für Wertminderung |
|---|---|---|
| Wohnlage | Ruhige Innenstadtlage, ÖPNV-Nähe | Lärmbelastung, Industriegebiet |
| Baujahr | Neubau ab 2000 | Altbau vor 1950 ohne Sanierung |
| Ausstattung | Einbauküche, Fußbodenheizung, Aufzug | Kohleöfen, Außen-WC |
| Energieeffizienz | KfW-Effizienzhaus, Wärmepumpe | Energieklasse G/H |
| Wohnungsgröße | 60–80 m² (Standardwohnung) | Sehr klein (<30 m²) oder sehr groß (>120 m²) |
| Zustand | Kernsaniert | Sanierungsstau |
Rechenbeispiel: Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Aktuelle Kaltmiete | 8,00 €/m² |
| Ortsübliche Vergleichsmiete lt. Mietspiegel | 10,50 €/m² |
| Wohnfläche | 75 m² |
| Kappungsgrenze (angespannter Markt) | 15 % in 3 Jahren |
| Schritt | Berechnung |
|---|---|
| Maximal zulässig lt. Vergleichsmiete | 10,50 €/m² × 75 m² = 787,50 € |
| Kappungsgrenze (15 % von 600 €) | 600 € × 1,15 = 690,00 € |
| Zulässige neue Miete | 690,00 € (Kappungsgrenze greift) |
Der Vermieter kann also nur auf 690 € erhöhen (9,20 €/m²), obwohl die Vergleichsmiete 787,50 € (10,50 €/m²) erlauben würde. Erst nach 3 weiteren Jahren wäre eine erneute Erhöhung möglich.
Häufige Missverständnisse
- Die Vergleichsmiete ist kein Höchstpreis – Sie begrenzt nur Erhöhungen und Neuvermietungen mit Mietpreisbremse
- Vergleichsmiete ≠ Marktmiete – Die Marktmiete bei Neuvermietung kann (ohne Bremse) deutlich höher liegen
- 6-Jahres-Fenster – Nur Mieten, die in den letzten 6 Jahren vereinbart oder angepasst wurden, fließen ein
- Kaltmiete, nicht Warmmiete – Die Vergleichsmiete bezieht sich immer auf die Kaltmiete ohne Betriebskosten