Grundsteuer-Rechner
Schätzen Sie Ihre jährliche Grundsteuer nach dem Bundesmodell (Reform 2025). Eingabe: Grundstücksdaten, Baujahr und Ihr kommunaler Hebesatz.
GrStG März 2026So berechnet sich die Grundsteuer
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
Berechnungsbeispiel: Einfamilienhaus in Berlin
Für ein Einfamilienhaus, Baujahr 1985, Grundstücksfläche 600 m², Wohnfläche 130 m² mit einem Bodenrichtwert von 350 €/m² in Berlin (Hebesatz 470 %):
| Berechnungsschritt | Wert |
|---|---|
| Bodenwert (600 m² × 350 €) | 210.000 € |
| Grundsteuerwert (vereinfacht) | ca. 280.000 € |
| × Steuermesszahl (0,031 %) | 86,80 € |
| × Hebesatz Berlin (470 %) | 407,96 € / Jahr |
Das sind ca. 34 € pro Monat – ein Wert, der sowohl für Eigentümer als auch für Mieter (über die Nebenkostenabrechnung) relevant ist.
Hebesätze ausgewählter Großstädte
| Stadt | Hebesatz (ca.) | Grundsteuer-Modell |
|---|---|---|
| München | 535 % | Bayern: Flächenmodell |
| Berlin | 470 % | Bundesmodell |
| Hamburg | 540 % | Hamburg: Wohnlagenmodell |
| Frankfurt | 500 % | Hessen: Flächen-Faktor-Modell |
| Köln | 515 % | Bundesmodell |
| Stuttgart | 520 % | BW: modif. Bodenwertmodell |
Hinweis: Hebesätze können sich jährlich ändern. Stand: 2025/2026
Bundesmodell vs. Ländermodelle
Fünf Bundesländer nutzen eigene Grundsteuermodelle abweichend vom Bundesmodell:
- Bayern: Flächenmodell – nur Fläche zählt, Bodenwert wird ignoriert
- Baden-Württemberg: Bodenwertmodell – nur der Bodenrichtwert ist relevant
- Hamburg: Wohnlagenmodell – differenziert nach Wohnlage
- Hessen: Flächen-Faktor-Modell – Fläche × Lage-Faktor
- Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell – ähnlich wie Hessen
Was hat sich mit der Reform 2025 geändert?
Vor der Reform wurden die Grundsteuerwerte auf Basis veralteter Einheitswerte aus den Jahren 1935 (Ost) und 1964 (West) berechnet – das Bundesverfassungsgericht erklärte dieses System 2018 für verfassungswidrig. Seit dem 01.01.2025 gelten neue Bewertungsregeln:
- Aktuelle Bodenrichtwerte statt historischer Einheitswerte als Basis
- Deutlich gesenkte Steuermesszahlen (von 3,5 ‰ auf 0,31 ‰ für Wohngrundstücke)
- Angepasste Hebesätze durch die Gemeinden, um eine aufkommensneutrale Umstellung zu erreichen
- Berücksichtigung von Gebäudeart, Baujahr und Mietniveau im Bundesmodell
In der Praxis zeigt sich: Für einfache Lagen ist die neue Grundsteuer oft günstiger, für hochpreisige Innenstadtlagen kann sie deutlich teurer ausfallen – je nach Hebesatz-Anpassung der Gemeinde.
Grundsteuer für Kapitalanleger und Mieter
Für Immobilien-Investoren ist die Grundsteuer ein laufender Kostenfaktor, der die Nettomietrendite beeinflusst. Bei Vermietung kann die Grundsteuer als umlagefähige Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Für Selbstnutzer ist die Grundsteuer dagegen nicht steuerlich absetzbar.
Mieter zahlen die Grundsteuer indirekt über die Nebenkostenabrechnung. Ein Anstieg durch die Reform kann sich daher auch in höheren Nebenkosten niederschlagen. Prüfen Sie Ihre Abrechnung mit unserem Nebenkosten-Checker.
Weiterführende Ratgeber
Die Grundsteuer ist umlagefähig. Prüfen Sie, ob Ihre gesamten Nebenkosten im Rahmen liegen.
Nebenkosten prüfenHäufige Fragen
Was hat sich mit der Grundsteuerreform 2025 geändert?
Die Bemessungsgrundlage wurde aktualisiert. Statt der veralteten Einheitswerte (1935/1964) werden nun aktuelle Bodenwerte und vereinfachte Ertragswerte herangezogen. Die Steuermesszahl wurde drastisch gesenkt (von 3,5 ‰ auf 0,31 ‰ für Wohngrundstücke).
Warum ist der Hebesatz so wichtig?
Der Hebesatz ist der kommunale Multiplikator. Er variiert stark: von unter 300 % in kleinen Gemeinden bis über 800 % in Großstädten. Er bestimmt maßgeblich die tatsächliche Steuerhöhe.
Kann die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden?
Ja. Die Grundsteuer ist eine der 17 umlagefähigen Betriebskosten nach der BetrKV und wird in der Nebenkostenabrechnung auf Mieter umgelegt.
Welches Modell gilt in meinem Bundesland?
Das Bundesmodell gilt in den meisten Bundesländern. Bayern nutzt ein Flächenmodell, Hamburg ein Wohnlagenmodell, Baden-Württemberg ein modifiziertes Bodenwertmodell, Hessen und Niedersachsen haben eigene Flächen-Lage-Modelle.