Mietpreisbremse-Check
Prüfen Sie, ob Ihre Kaltmiete die gesetzliche Obergrenze der Mietpreisbremse einhält – mit Berücksichtigung aller Ausnahmen und der Vormiete-Regel.
§§ 556d–556g BGB März 2026Ihre Miete liegt 130,00 € über der zulässigen Obergrenze.
Seit 01.04.2020 können Sie zu viel gezahlte Miete ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückfordern (§ 556g Abs. 2 BGB). Eine qualifizierte Rüge ist Voraussetzung.
Hintergrundwissen
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse (§§ 556d–556g BGB) begrenzt die Miete bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie gilt seit 2015 und wurde 2020 verschärft.
Zeitverlauf der Mietpreisbremse
Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?
| Ausnahme | Bedingung | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Neubau | Erstmals bezogen nach 01.10.2014 | § 556f S. 1 BGB |
| Umfassende Modernisierung | Investition ≥ 1/3 der Neubaukosten | § 556f S. 2 BGB |
| Vormiete | Vormieter zahlte mehr als VGL + 10 % | § 556e Abs. 1 BGB |
| Modernisierung seit Vormieter | Erhöhung nach § 559 BGB | § 556e Abs. 2 BGB |
Rückforderungsrecht seit 2020
Seit dem 01.04.2020 können Mieter zu viel gezahlte Miete ab dem Zeitpunkt einer qualifizierten Rüge zurückfordern (§ 556g Abs. 2 BGB). Checkliste für eine wirksame Rüge:
- Schriftlich – per Brief (am besten Einschreiben) oder E-Mail
- Konkrete Benennung der Vergleichsmiete (z.B. aus dem Mietspiegel)
- Höhe der Überschreitung beziffern
- Aufforderung zur Rückzahlung des Überzahlten
Mietpreisbremse 2026: Aktuelle Entwicklungen
Die Mietpreisbremse wurde durch den Bundestag 2025 bis zum 31.12.2029 verlängert. Folgende Entwicklungen sind für Mieter und Vermieter relevant:
- Verlängerung bis 2029: Das ursprünglich bis Ende 2025 befristete Instrument wurde um vier weitere Jahre verlängert. Alle bestehenden Landesverordnungen bleiben gültig.
- Auskunftspflicht: Seit 2020 müssen Vermieter unaufgefordert über die ortsübliche Vergleichsmiete und etwaige Ausnahmen (Vormiete, Modernisierung) informieren.
- Energetischer Zustand: In neueren Mietspiegeln wird die Energieeffizienz als Merkmal berücksichtigt – das kann die Vergleichsmiete nach oben oder unten beeinflussen.
Schritt-für-Schritt: So rügen Sie richtig
Um zu viel bezahlte Miete zurückzufordern, müssen Sie Ihren Vermieter qualifiziert rügen. So gehen Sie vor:
- 1. Vergleichsmiete ermitteln: Schauen Sie im Mietspiegel Ihrer Stadt nach der ortsüblichen Vergleichsmiete für Ihre Wohnung. Berücksichtigen Sie Größe, Lage, Baujahr und Ausstattung.
- 2. Zulässige Miete berechnen: Vergleichsmiete + 10 % = maximal zulässige Miete. Falls Ihre tatsächliche Miete höher ist, liegt ein Verstoß vor.
- 3. Rügeschreiben verfassen: Schreiben Sie an Ihren Vermieter: Nennen Sie die Vergleichsmiete, die berechnete Höchstmiete und den monatlichen Überzahlungsbetrag. Fordern Sie die Rückzahlung ab dem Monat der Rüge.
- 4. Per Einschreiben senden: Das Rügeschreiben muss dem Vermieter nachweislich zugehen. Bewahren Sie den Einlieferungsbeleg auf.
- 5. Frist setzen: Geben Sie dem Vermieter 14 Tage zur Reaktion. Bei ausbleibender Antwort können Sie den Anspruch gerichtlich durchsetzen oder sich an den Mieterverein wenden.
Vergleichen Sie Ihre Betriebskostenabrechnung mit dem Bundesdurchschnitt.
Nebenkosten prüfenHäufige Fragen
Wo finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die Vergleichsmiete finden Sie im Mietspiegel Ihrer Stadt. Viele Städte veröffentlichen diesen online. Alternativ kann ein Sachverständiger die Vergleichsmiete ermitteln.
Was ist eine „qualifizierte Rüge"?
Eine Rüge muss schriftlich erfolgen und die Tatsachen benennen (Vergleichsmiete, Überschreitung). Am besten per Einschreiben mit der Auskunft, welche Miete Sie für angemessen halten.
Gilt die Mietpreisbremse überall in Deutschland?
Nein. Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmarkt", die durch Landesverordnung festgelegt werden. In ländlichen Regionen ohne Verordnung gibt es keine Bremse. Ob Ihre Stadt betroffen ist, erfahren Sie bei Ihrer Landesregierung.
Was passiert nach der Rüge?
Nach Zugang der qualifizierten Rüge hat der Vermieter die Miete auf das zulässige Maß zu senken. Ab dem Zeitpunkt der Rüge können Sie zu viel gezahlte Beträge zurückfordern. Reagiert der Vermieter nicht, können Sie klagen – die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre.