Was ist Tilgung?
Tilgung bezeichnet die planmäßige Rückzahlung eines Kredits. Bei einem Immobiliendarlehen wird die monatliche Rate (Annuität) in zwei Teile aufgeteilt: den Zinsanteil (Entgelt für die Kapitalüberlassung) und den Tilgungsanteil (tatsächliche Schuldenrückzahlung). Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, wodurch der Zinsanteil abnimmt und der Tilgungsanteil automatisch steigt.
Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?
Das Annuitätendarlehen ist die in Deutschland üblichste Finanzierungsform für Immobilien. Die monatliche Rate bleibt über die gesamte Zinsbindungsfrist konstant – intern verschiebt sich jedoch das Verhältnis von Zins zu Tilgung:
Anfängliche Tilgung
Die anfängliche Tilgung gibt an, wie viel Prozent der Darlehenssumme im ersten Jahr zurückgezahlt wird. Sie ist der wichtigste Stellhebel für die Gesamtlaufzeit:
| Anfängliche Tilgung | Laufzeit (bei 3,5 % Zins) | Gesamtzinsen bei 250.000 € | Monatliche Rate |
|---|---|---|---|
| 1 % | ca. 46 Jahre | ca. 232.000 € | 938 € |
| 2 % | ca. 28 Jahre | ca. 128.000 € | 1.146 € |
| 3 % | ca. 21 Jahre | ca. 88.000 € | 1.354 € |
| 4 % | ca. 17 Jahre | ca. 65.000 € | 1.563 € |
Empfehlung (Verbraucherzentrale): Mindestens 2 %, besser 3 % anfängliche Tilgung wählen. Bei 1 % Tilgung zahlen Sie fast den gesamten Kaufpreis nochmal als Zinsen.
Tilgungsplan – Beispiel
Beispiel: 250.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung, Rate 1.146 €/Monat:
| Jahr | Restschuld (Anfang) | Zinsen p. a. | Tilgung p. a. | Restschuld (Ende) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 250.000 € | 8.612 € | 5.140 € | 244.860 € |
| 5 | 228.440 € | 7.862 € | 5.890 € | 222.550 € |
| 10 | 197.150 € | 6.726 € | 7.026 € | 190.124 € |
| 15 | 157.830 € | 5.315 € | 8.437 € | 149.393 € |
| 20 | 108.720 € | 3.578 € | 10.174 € | 98.546 € |
| 25 | 46.480 € | 1.414 € | 12.338 € | 34.142 € |
Sondertilgung
Viele Kreditverträge erlauben Sondertilgungen – zusätzliche Zahlungen über die reguläre Rate hinaus. Das gesetzliche Kündigungsrecht (§ 489 BGB) erlaubt zudem nach 10 Jahren Zinsbindung eine vollständige Rückzahlung mit 6 Monaten Frist.
Vertraglich vereinbarte Sondertilgung
| Sondertilgungsrecht | Typisch | Wirkung (bei 250.000 €) |
|---|---|---|
| 5 % p. a. | Standard | bis zu 12.500 € pro Jahr extra |
| 10 % p. a. | Premium | bis zu 25.000 € pro Jahr extra |
| Ohne Limit | Selten, oft mit Zinsaufschlag | Volle Flexibilität |
Rechenbeispiel: Wirkung einer jährlichen Sondertilgung
Bei 250.000 € Darlehen, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung:
- Ohne Sondertilgung: Laufzeit ca. 28 Jahre, Gesamtzinsen ca. 128.000 €
- Mit 5.000 € Sondertilgung/Jahr: Laufzeit ca. 21 Jahre, Gesamtzinsen ca. 89.000 €
- Ersparnis: ca. 39.000 € Zinsen und 7 Jahre früher schuldenfrei
Tilgung und Zinsniveau
Die Wahl der Tilgungshöhe sollte immer im Zusammenhang mit dem aktuellen Zinsniveau betrachtet werden:
- Bei niedrigen Zinsen (< 2 %): Höhere Tilgung (mind. 3 %) wählen, da die monatliche Belastung dennoch moderat bleibt und die Restschuld bei Zinsbindungsende deutlich geringer ist
- Bei hohen Zinsen (> 4 %): Niedrigere Tilgung (2 %) kann sinnvoll sein, um die monatliche Belastung tragbar zu halten – dann aber Sondertilgungsrecht nutzen
Restschuld und Anschlussfinanzierung
Die Restschuld ist der Betrag, der nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch offen ist. Sie muss über eine Anschlussfinanzierung weiter getilgt werden – zu dann geltenden Marktzinsen. Dies birgt ein Zinsänderungsrisiko: Steigen die Zinsen, kann die neue Rate deutlich höher ausfallen.
Absicherungsstrategien:
- Höhere Tilgung – reduziert die Restschuld bei Zinsbindungsende
- Längere Zinsbindung (15–20 Jahre) – mehr Planungssicherheit
- Forward-Darlehen – bis zu 5 Jahre vor Ablauf den Anschlusszins sichern