Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Die Anschlussfinanzierung ist die Weiterfinanzierung der Restschuld eines Immobiliendarlehens nach Ablauf der Sollzinsbindung. Da die meisten Immobilienkredite nach 10 oder 15 Jahren noch nicht vollständig getilgt sind, muss die verbleibende Schuld zu neuen Konditionen weiterfinanziert werden – zum dann gültigen Marktzins.
Die drei Wege der Anschlussfinanzierung
| Prolongation | Umschuldung | Forward-Darlehen | |
|---|---|---|---|
| Was ist das? | Vertragsverlängerung bei der bisherigen Bank | Wechsel zu einer neuen Bank | Zinsvereinbarung bis zu 5 Jahre vor Ablauf |
| Zeitpunkt | Bei Zinsbindungsende | Bei Zinsbindungsende | 12–66 Monate vor Ablauf |
| Aufwand | Minimal (nur Unterschrift) | Mittel (neue Grundschuldabtretung) | Gering (Vertrag + ggf. Abtretung) |
| Kosten | Keine | Grundbuchgebühren ca. 0,1–0,2 % | Forward-Aufschlag |
| Zinsvorteil | Oft nicht der beste Zins | Bester Marktzins möglich | Zinssicherung bei steigendem Markt |
| Risiko | Kein Wechselrisiko | Bewertung durch neue Bank | Aufschlag kann sich nicht lohnen |
Zeitplan: Wann aktiv werden?
Forward-Darlehen im Detail
Ein Forward-Darlehen sichert den heutigen Zinssatz für einen Kredit, der erst in Zukunft beginnt. Dafür zahlen Sie einen Forward-Aufschlag:
| Vorlaufzeit | Typischer Aufschlag | Sinnvoll wenn… |
|---|---|---|
| 12 Monate | +0,10–0,15 % | Zinsen steigen moderat |
| 24 Monate | +0,20–0,35 % | Deutliche Zinssteigung erwartet |
| 36 Monate | +0,35–0,55 % | Starke Zinssteigung befürchtet |
| 48–60 Monate | +0,50–0,80 % | Nur bei extremem Zinsrisiko |
Achtung: Ein Forward-Darlehen ist verbindlich. Sinken die Zinsen nach Abschluss, zahlen Sie trotzdem den vereinbarten (höheren) Satz. Sie können nicht zurücktreten.
Rechenbeispiel: Prolongation vs. Umschuldung
Ausgangslage: Restschuld 180.000 €, bisheriger Zins 1,5 %, neue Zinsbindung 10 Jahre
| Prolongation (bisherige Bank) | Umschuldung (neue Bank) | |
|---|---|---|
| Angebotszins | 4,00 % | 3,60 % |
| Monatsrate (bei 2,5 % Tilgung) | 975 € | 915 € |
| Zinskosten (10 Jahre) | 58.200 € | 52.800 € |
| Wechselkosten | 0 € | ~300 € (Grundschuldabtretung) |
| Ersparnis durch Wechsel | — | 5.100 € |
Fazit: Die Umschuldung spart in diesem Beispiel über 5.000 € – trotz der Wechselkosten. Der Zinsunterschied von 0,4 % wirkt über 10 Jahre stark.
Checkliste: So vergleichen Sie richtig
- Bisherige Bank kontaktieren – Prolongationsangebot anfordern (kommt meist automatisch)
- Mindestens 3 weitere Angebote einholen – Online-Vergleichsportale und Direktbanken
- Effektivzins vergleichen – Nicht der Sollzins, sondern der Effektivzins ist aussagekräftig
- Sondertilgungsrechte prüfen – Mindestens 5 % p. a. vereinbaren
- Tilgungssatz anpassen – Bei gestiegen Einkommen die Tilgung erhöhen
- Grundschuld prüfen – Bei Umschuldung: Abtretung statt Löschung/Neueintragung (spart Geld)
- Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB) – Bei >10 Jahren Zinsbindung: nach 10 Jahren kostenlos kündbar
Häufige Fehler
- Prolongation blind akzeptieren – Das erste Angebot der Bank ist selten das beste
- Zu spät reagieren – Wer erst bei Ablauf vergleicht, hat keinen Verhandlungsspielraum
- Grundschuld löschen lassen – Besser abtretbar halten für die nächste Finanzierung
- Tilgung nicht anpassen – Bei Anschlussfinanzierung die Rate prüfen und ggf. erhöhen