Was ist Eigenkapital?
Eigenkapital (EK) bezeichnet die eigenen finanziellen Mittel, die der Käufer beim Immobilienerwerb einsetzt. Es dient als Sicherheitspuffer für die Bank und beeinflusst direkt die Konditionen des Immobilienkredits. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto geringer ist das Risiko für die Bank – und desto günstiger fallen die Zinsen aus.
Was zählt als Eigenkapital?
Nicht nur Bargeld auf dem Konto zählt. Die Bank akzeptiert in der Regel folgende Mittel:
- Bargeld und Sparguthaben – Giro-, Tages-, Festgeldkonten
- Bausparguthaben – Auch ein zuteilungsreifer Bausparvertrag
- Wertpapiere – Aktien, ETFs, Fonds (Achtung: die Bank bewertet sie mit Sicherheitsabschlag, meist 70–80 % des Kurswerts)
- Rückkaufswerte aus Lebensversicherungen
- Eigenleistung (Muskelhypothek) – Handwerkliche Eigenarbeit, die Bank akzeptiert meist 10–15 % der Bausumme
- Schenkungen und Erbschaften – Schenkungssteuer-Freibeträge beachten (400.000 € von Eltern pro Kind)
- Bestehendes Grundeigentum – Unbelastete Immobilien als Zusatzsicherheit
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Als Faustregel empfehlen Finanzierungsberater und Verbraucherzentralen:
| Eigenkapitalquote | Empfehlung | Typischer Zinsaufschlag |
|---|---|---|
| Nur Kaufnebenkosten (7–15 %) | Absolutes Minimum | +0,3 bis +0,5 % |
| 20 % + Nebenkosten | Standard-Empfehlung | Basis-Zinssatz |
| 30 % + Nebenkosten | Komfortabel | –0,1 bis –0,2 % |
| 40 %+ des Kaufpreises | Optimal für beste Konditionen | –0,2 bis –0,4 % |
Hinweis: Die konkreten Zinsaufschläge variieren je nach Bank, Bonität und Marktlage. Die Angaben dienen als Orientierung (Stand: 2026).
Beleihungsauslauf (LTV)
Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) ist das zentrale Kriterium der Bank bei der Kreditentscheidung. Er gibt an, welcher Anteil des Immobilienwerts durch das Darlehen finanziert wird:
Beleihungsauslauf = (Darlehenssumme / Beleihungswert) × 100
Der Beleihungswert liegt in der Regel 10–20 % unter dem Kaufpreis (Sicherheitsabschlag der Bank). Deshalb kann der LTV höher ausfallen als erwartet:
Praxisbeispiel: 300.000 € Kaufpreis in Bayern
| 10 % EK | 20 % EK | 30 % EK | |
|---|---|---|---|
| Eigenkapital | 30.000 € | 60.000 € | 90.000 € |
| Kaufnebenkosten (ca. 7,5 %) | 22.500 € | 22.500 € | 22.500 € |
| Benötigtes EK gesamt | 52.500 € | 82.500 € | 112.500 € |
| Darlehenssumme | 270.000 € | 240.000 € | 210.000 € |
| Sollzins (ca.) | 4,0 % | 3,5 % | 3,2 % |
| Monatliche Rate (2 % Tilgung) | 1.350 € | 1.100 € | 907 € |
| Gesamtzinsen (10 J.) | ca. 96.500 € | ca. 73.800 € | ca. 58.000 € |
Die Differenz zwischen 10 % und 30 % Eigenkapital beträgt allein an Zinskosten über 38.500 € in 10 Jahren.
Eigenkapital und ETF-Alternative
Beim Vergleich Kaufen vs. Mieten ist das Eigenkapital ein entscheidender Faktor: Wer mietet, kann das Eigenkapital alternativ am Kapitalmarkt investieren (z. B. in einen breit gestreuten ETF auf den MSCI World). Diese Opportunitätskosten sollten in jede Kaufentscheidung einfließen.
Historisch erzielten globale Aktien-ETFs eine durchschnittliche Rendite von ca. 7–8 % p. a. vor Steuern. Dem steht der Vorteil der schuldenfreien Immobilie im Alter gegenüber.
Typische Fehler beim Eigenkapital
- Kaufnebenkosten vergessen – Viele rechnen nur den Kaufpreis, nicht die 7–15 % Nebenkosten ein
- Notreserve aufbrauchen – Mindestens 3–6 Monatsgehälter sollten als Puffer verbleiben
- Eigenleistung überschätzen – Banken akzeptieren nur nachweisbare handwerkliche Qualifikation
- Wertpapiere zum Höchstkurs ansetzen – Banken bewerten Depots mit Sicherheitsabschlag
- Renovierungskosten ignorieren – Gerade bei Bestandsimmobilien fallen oft 5–10 % Sofortinvestitionen an