Tilgungsrechner
Wie hoch ist Ihre monatliche Rate? Wann sind Sie schuldenfrei? Berechnen Sie den vollständigen Tilgungsplan für Ihr Annuitätendarlehen – inklusive Sondertilgung.
BGB § 489 März 2026Hintergrundwissen
Das Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Finanzierungsform für Immobilien in Deutschland. Die monatliche Rate bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich. Der Zinsanteil sinkt mit jeder Zahlung, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt – die Tilgung beschleunigt sich also automatisch.
Zinsbindung im Vergleich
| Zinsbindung | Typ. Zinsaufschlag | Sicherheit | Empfehlung |
|---|---|---|---|
| 10 Jahre | Basis | ⭐⭐ | Niedrigster Zins, Risiko bei Anschlussfinanzierung |
| 15 Jahre | +0,2–0,3 % | ⭐⭐⭐ | Guter Kompromiss |
| 20 Jahre | +0,3–0,5 % | ⭐⭐⭐⭐ | Für Sicherheitsbewusste |
| 25+ Jahre | +0,5–0,8 % | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Maximale Planungssicherheit |
Tipp: Nach 10 Jahren besteht ein Sonderkündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB
Sondertilgung nutzen
Die meisten Verträge erlauben 5–10 % Sondertilgung pro Jahr ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Ein Beispiel: Bei 240.000 € Darlehen und 3,5 % Zins können 5.000 €/Jahr Sondertilgung die Gesamtlaufzeit um mehrere Jahre verkürzen und tausende Euro Zinsen sparen.
Zinswende 2026: Was die Anschlussfinanzierung teurer macht
Wer zwischen 2015 und 2021 eine 10-Jahres-Zinsbindung zu 0,8–1,5 % abgeschlossen hat, steht 2026 vor einer Anschlussfinanzierung zu 3,5–4,0 %. Die Auswirkungen sind erheblich:
| Kennzahl | Alte Zinsbindung (1,0 %) | Anschlussfinanzierung (3,5 %) |
|---|---|---|
| Restschuld | 200.000 € | |
| Tilgung | 2 % | 2 % |
| Monatliche Rate | 500 € | 917 € |
| Gesamtzinsen (10 Jahre) | ca. 17.000 € | ca. 58.000 € |
Tipp: Prüfen Sie bereits 12–36 Monate vor Ablauf ein Forward-Darlehen – damit sichern Sie sich heutige Zinsen für die Zukunft. Unser Kaufnebenkosten-Rechner hilft bei der Gesamtkostenplanung.
Rechenbeispiel: 10.000 € Sondertilgung im ersten Jahr
Darlehenssumme: 300.000 €, Zins: 3,5 %, Tilgung: 2 %. Wenn Sie im ersten Jahr zusätzlich 10.000 € Sondertilgung leisten:
| Szenario | Ohne Sondertilgung | Mit 10.000 € Sondertilgung |
|---|---|---|
| Restschuld nach 10 Jahren | ca. 222.000 € | ca. 211.000 € |
| Gesamtzinsen (30 Jahre) | ca. 145.000 € | ca. 135.000 € |
| Zinsersparnis | — | ca. 10.000 € |
Berechnung basiert auf Annuitätentilgung. Tatsächliche Werte abhängig von Vertragsbedingungen.
Grunderwerbsteuer, Notar und Makler erhöhen den Gesamtbedarf erheblich.
Kaufnebenkosten berechnenHäufige Fragen
Was ist eine gute anfängliche Tilgung?
Experten empfehlen mindestens 2 % anfängliche Tilgung, besser 3 %. Bei niedrigen Zinsen sollte die Tilgung höher gewählt werden, um die Restschuld bei Zinsbindungsende gering zu halten.
Was passiert nach der Zinsbindung?
Die Restschuld muss über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden – zum dann gültigen Marktzins. Je geringer die Restschuld, desto geringer das Zinsänderungsrisiko.
Lohnt sich eine Sondertilgung?
Ja, besonders bei hohen Zinsen. Jeder Euro Sondertilgung spart Ihnen die Zinsen für die gesamte Restlaufzeit. Bei 3,5 % Zins bringt 1.000 € Sondertilgung ca. 35 € Zinsersparnis pro Jahr – kumuliert oft deutlich mehr.
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Ein Annuitätendarlehen hat eine gleichbleibende monatliche Rate (Annuität). Der Zinsanteil sinkt mit jeder Zahlung, der Tilgungsanteil steigt entsprechend. So wird die Tilgung über die Zeit immer schneller.
Wie hoch ist das Anschlussfinanzierungsrisiko 2026?
Wer 2016 eine 10-Jahres-Zinsbindung zu 1,0–1,5 % abgeschlossen hat, muss 2026 mit 3,5–4,0 % refinanzieren. Bei 200.000 € Restschuld steigt die monatliche Rate um ca. 400–500 €. Prüfen Sie frühzeitig ein Forward-Darlehen.
Volltilger-Darlehen: Für wen lohnt es sich?
Ein Volltilgerdarlehen tilgt die Kreditsumme komplett innerhalb der Zinsbindung – kein Anschlussfinanzierungsrisiko. Der Zinsaufschlag beträgt ca. 0,1–0,3 %. Ideal für Käufer, die maximale Planungssicherheit wünschen.