Immobilienrendite-Rechner
Lohnt sich Ihre Kapitalanlage-Immobilie? Berechnen Sie alle relevanten Renditekennzahlen auf einen Blick – inklusive Leverage-Effekt und Cashflow-Analyse.
EStG § 21 März 2026Moderate Rendite — langfristig interessant, aber kein Selbstläufer.
Hintergrundwissen: Immobilienrendite verstehen
Renditekennzahlen im Vergleich
| Kennzahl | Formel | Richtwert | Berücksichtigt |
|---|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 | ≥ 4–5 % | Kaufpreis, Mieteinnahmen |
| Nettomietrendite | (Miete − Kosten) ÷ (Kaufpreis + NK) × 100 | ≥ 3,5 % | + Nebenkosten, Verwaltung, Leerstand |
| EK-Rendite | Cashflow ÷ Eigenkapital × 100 | 8–15 % | + Fremdfinanzierung (Leverage-Effekt) |
Immobilienrendite 2026: Was hat sich verändert?
Der deutsche Immobilienmarkt hat sich seit der Zinswende 2022 fundamental verändert. Für Kapitalanleger ergeben sich daraus neue Chancen und Risiken:
- Zinsniveau: Die EZB hat den Leitzins seit 2024 schrittweise gesenkt. Stand März 2026 liegen Bauzinsen bei ca. 3,0–3,5 % (10-Jahres-Bindung). Der Leverage-Effekt wird dadurch wieder attraktiver als im Hoch von 2023 (4,0–4,5 %).
- Kaufpreise: Nach der Korrektur 2023/24 haben sich die Preise in vielen B- und C-Städten stabilisiert. In A-Städten wie München und Hamburg zeigen sich bereits wieder moderate Anstiege.
- Erhöhte AfA: Für Neubauten ab 2023 gilt der erhöhte AfA-Satz von 3 % (33 Jahre) statt 2 % – ein erheblicher steuerlicher Vorteil, der die Nachsteuer-Rendite deutlich verbessert.
- GEG-Anforderungen: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt bei bestimmten Eigentümerwechseln energetische Maßnahmen (z. B. Heizungstausch). Diese Kosten müssen bei Bestandsobjekten in die Renditeberechnung einbezogen werden. → Modernisierungskosten prüfen
Standortanalyse: Rendite-Richtwerte nach Stadttyp
| Stadttyp | Bruttorendite | Typische Kaufpreise (60 m²) | Merkmal |
|---|---|---|---|
| A-Städte (München, Hamburg, Berlin, Frankfurt) | 2,5–3,5 % | 250.000–450.000 € | Wertsteigerung, geringe Leerstandsquote |
| B-Städte (Leipzig, Dresden, Nürnberg, Karlsruhe) | 3,5–5,0 % | 120.000–220.000 € | Wachstumsdynamik, gutes Rendite-Risiko-Verhältnis |
| C/D-Städte (Chemnitz, Hagen, Salzgitter) | 5,0–8,0 % | 60.000–120.000 € | Hohe Anfangsrendite, aber höheres Leerstandsrisiko |
Wichtig: Hohe Bruttorenditen allein sind kein Kaufsignal. Entscheidend ist die Nettomietrendite nach Abzug aller Kosten und das langfristige Vermietungspotenzial. → Kapitalanlage vs. Eigennutzung – Vergleich
Berechnungsbeispiel: Eigentumswohnung als Kapitalanlage
Eine vermietete 3-Zimmer-Wohnung in Leipzig, 75 m², Kaufpreis 175.000 €, Monatskaltmiete 650 €:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Jahresnettokaltmiete (650 € × 12) | 7.800 € |
| Bruttomietrendite (7.800 ÷ 175.000) | 4,46 % |
| Kaufnebenkosten (10 %) | 17.500 € |
| − Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand | −1.400 € |
| Nettomietrendite (6.400 ÷ 192.500) | 3,32 % |
| Kaufpreismultiplikator | 22,4× |
Mit einem Multiplikator von 22,4 liegt diese Wohnung im fairen Bereich. Ein Wert unter 20 wäre besonders attraktiv, über 25 sollte kritisch hinterfragt werden. → Zum Mietpreismultiplikator-Rechner
Der Leverage-Effekt
Durch Fremdfinanzierung kann die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital deutlich höher ausfallen als die Nettorendite. Voraussetzung: Die Nettorendite liegt über dem Finanzierungszins. Ist der Zins höher als die Rendite, kehrt sich der Leverage-Effekt um und wird zum Risiko.
Bei dem Leipziger Beispiel mit 3,32 % Nettorendite und 3,5 % Bauzins (Stand 2026) wäre der Leverage-Effekt leicht negativ. In diesem Fall müsste der Investor auf Wertsteigerung und steuerliche Vorteile setzen, um eine attraktive Gesamtrendite zu erzielen.
Steuerliche Vorteile bei Kapitalanlagen
Vermietete Immobilien bieten erhebliche steuerliche Abzugsmöglichkeiten, die die Nachsteuer-Rendite deutlich verbessern können:
- AfA-Abschreibung: 2 % pro Jahr auf den Gebäudeanteil (50 Jahre Nutzungsdauer). Bei Gebäuden ab 2023: erhöhter Satz von 3 % (33 Jahre).
- Zinsen absetzbar: Alle Finanzierungszinsen sind als Werbungskosten abziehbar (§ 9 EStG).
- Nebenkosten absetzbar: Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren als Anschaffungsnebenkosten über die AfA.
- Spekulationsfrist: Wertsteigerung nach 10 Jahren Haltefrist steuerfrei (§ 23 EStG).
Wann lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage?
Prüfen Sie vor dem Kauf diese Mindestkriterien:
- Bruttomietrendite > 4 % (unter 3 % nur bei erwarteter Wertsteigerung sinnvoll)
- Kaufpreismultiplikator unter 25 (unter 20 = sehr attraktiv)
- Positiver Cashflow nach Zins, Tilgung und laufenden Kosten
- Region mit stabiler oder steigender Bevölkerungsentwicklung
- Grundsteuer und Instandhaltung realistisch einkalkuliert
Weiterführende Ratgeber
Grunderwerbsteuer, Notar und Makler können die Rendite erheblich beeinflussen.
Kaufnebenkosten berechnenHäufige Fragen
Was ist ein guter Cashflow?
Idealerweise positiv – das heißt, die Mieteinnahmen decken alle Kosten inkl. Kredit. Negativer Cashflow ist bei günstigen Objekten mit Wertsteigerungspotenzial akzeptabel.
Wie hoch sollte die Leerstandsquote sein?
In guten Lagen (A/B-Städte) liegt sie bei 1–3 %, in schwächeren Lagen bei 5–8 %. Kalkulieren Sie konservativ mit mindestens 3 %.
Was ist der Leverage-Effekt?
Durch Fremdfinanzierung steigt die Rendite auf das Eigenkapital – solange die Nettomietrendite über dem Finanzierungszins liegt. Bei 4 % Nettorendite und 3 % Zins „hebelt" der Kredit die EK-Rendite nach oben. Bei umgekehrtem Verhältnis wird der Leverage zum Risiko.
Kann ich die Immobilie steuerlich abschreiben?
Ja. Wohnimmobilien können über 50 Jahre mit 2 % p.a. linear abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 EStG). Bei Gebäuden ab 2023 gilt ein erhöhter AfA-Satz von 3 % (33 Jahre). Die Abschreibung mindert die Steuerlast und verbessert die Nachsteuer-Rendite.
Welche Rendite brauche ich für eine sinnvolle Kapitalanlage 2026?
Bei einem Zinsniveau von ca. 3,5 % (Stand März 2026) sollte die Nettomietrendite mindestens 3,5–4 % betragen, damit der Leverage-Effekt positiv wirkt. In A-Städten liegen Bruttorenditen oft nur bei 3–3,5 %, weshalb der Fokus dort stärker auf Wertsteigerung liegt.
Lohnt sich eine Immobilie als Altersvorsorge?
Ja, unter zwei Bedingungen: (1) Sie finanzieren mit einer Laufzeit, die vor Rentenbeginn endet, und (2) die Lage garantiert langfristige Vermietbarkeit. Eine schuldenfreie Immobilie bietet im Alter entweder Mieteinnahmen oder mietfreies Wohnen – beides stärkt die finanzielle Sicherheit.