Kaufnebenkosten-Rechner
Berechnen Sie die gesamten Nebenkosten beim Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision – mit automatischem Vergleich aller 16 Bundesländer.
GrEStG, BNotO März 2026Erweiterte Optionen
Hintergrundwissen
Was sind Kaufnebenkosten?
Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis zusätzliche Kosten an, die oft unterschätzt werden. Diese Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland zwischen 7 % und 15 % des Kaufpreises und müssen in der Regel aus dem Eigenkapital finanziert werden, da Banken sie nicht mitfinanzieren.
Die drei Hauptkostenpunkte
1. Grunderwerbsteuer (GrESt)
Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer und der größte Nebenkosten-Posten. Sie variiert zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein). Die Steuer wird auf den Kaufpreis abzüglich etwaiger beweglicher Gegenstände (Einbauküche, Markise etc.) berechnet.
| GrESt-Satz | Bundesländer |
|---|---|
| 3,5 % | Bayern |
| 5,0 % | Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen |
| 5,5 % | Bremen, Hamburg, Sachsen |
| 6,0 % | Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern |
| 6,5 % | Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein |
GrEStG § 1 – Stand: 2026
2. Notar- und Grundbuchkosten
Notarkosten betragen ca. 1,0–1,5 %, die Grundbucheintragung ca. 0,5 % des Kaufpreises. Zusammen ergeben sich ca. 2 %. Die Kosten sind gesetzlich geregelt und können nicht verhandelt werden.
3. Maklerprovision
Seit dem Provisionsgesetz vom 23.12.2020 (BGB §§ 656a–656d) gilt bei Wohnimmobilienverkäufen: Der Verkäufer muss mindestens die Hälfte der Maklerprovision tragen. In der Praxis zahlen Käufer meist 3,57 % (inkl. MwSt.).
Spartipp: Abzüge für bewegliche Gegenstände
Werden im Kaufvertrag bewegliche Gegenstände separat ausgewiesen (z.B. Einbauküche, Markise, Sauna), reduziert sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Das Finanzamt akzeptiert in der Regel Beträge bis ca. 15 % des Kaufpreises.
Kaufnebenkosten 2026: Was ist neu?
Die Grunderwerbsteuer-Landschaft hat sich in den letzten Jahren verändert:
- Sachsen: Erhöhung von 3,5 % auf 5,5 % zum 01.01.2023. Sachsen war zusammen mit Bayern der günstigste Standort – dieser Vorteil ist weggefallen.
- Thüringen: Senkung von 6,5 % auf 5,0 % zum 01.01.2024. Eine positive Ausnahme – Thüringen ist nun eines der günstigeren Bundesländer.
- Reformdebatte: Die Bundesregierung diskutiert eine mögliche Flexibilisierung durch Freibeträge für Erstkäufer. Stand März 2026 ist noch kein Gesetzentwurf verabschiedet.
Rechenbeispiel: 400.000 € in Bayern vs. Brandenburg
| Position | Bayern (3,5 %) | Brandenburg (6,5 %) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 14.000 € | 26.000 € |
| Notar + Grundbuch | ~8.000 € | ~8.000 € |
| Makler (50/50-Teilung) | 14.280 € | 14.280 € |
| Gesamt | 36.280 € (9,1 %) | 48.280 € (12,1 %) |
| Differenz | 12.000 € Mehrkosten in Brandenburg | |
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Miete vs. Kaufen vergleichenHäufige Fragen
Kann ich die Kaufnebenkosten finanzieren?
Die meisten Banken finanzieren Kaufnebenkosten nicht mit dem Immobilienkredit. Sie müssen als Eigenkapital aufgebracht werden. Einige Banken bieten zwar eine „110-Prozent-Finanzierung" an, allerdings zu deutlich höheren Zinsen.
Warum unterscheiden sich die Steuersätze je Bundesland?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer. Seit 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Bayern hat den bundesweit niedrigsten Satz von 3,5 % beibehalten, während alle anderen Länder den Satz erhöht haben.
Was ist eine Share-Deal-Gestaltung?
Bei einem Share Deal erwirbt der Käufer nicht die Immobilie direkt, sondern die Anteile an der Gesellschaft, die die Immobilie besitzt. Da kein Eigentumsübergang am Grundstück stattfindet, entfällt unter bestimmten Voraussetzungen die Grunderwerbsteuer. Dies wird vor allem bei Gewerbeimmobilien genutzt.
Wann muss ich die Kaufnebenkosten bezahlen?
Die Grunderwerbsteuer wird nach der Beurkundung des Kaufvertrags fällig. Das Finanzamt stellt den Bescheid innerhalb von 2–8 Wochen zu. Erst nach Bezahlung der GrESt kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen.
Kann ich die Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?
Bei Kapitalanlagen (vermietete Immobilien) können Kaufnebenkosten als Anschaffungsnebenkosten über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Bei selbst genutztem Wohneigentum ist ein steuerlicher Abzug leider nicht möglich.