Was ist die Eigenkapitalrendite?
Die Eigenkapitalrendite (EK-Rendite) misst den Ertrag einer Immobilieninvestition bezogen ausschließlich auf das eingesetzte Eigenkapital. Sie ist die aussagekräftigste Kennzahl für fremdfinanzierte Kapitalanlage-Immobilien, da sie den Leverage-Effekt (Hebelwirkung) berücksichtigt.
Berechnung
EK-Rendite = (Netto-Mietertrag − Zinskosten + Tilgung) / eingesetztes Eigenkapital × 100
Hinweis: Die Tilgung wird hinzugerechnet, weil sie keinen Aufwand darstellt, sondern Vermögensaufbau – die Schulden sinken, das Eigenkapital in der Immobilie steigt.
Der Leverage-Effekt erklärt
Wenn die Gesamtrendite der Immobilie (Mietrendite) über dem Kreditzins liegt, wirkt der Leverage-Effekt positiv – jeder Euro Fremdkapital steigert die EK-Rendite:
Detaillierte Berechnung – Beispiel
Objekt: Eigentumswohnung, Kaufpreis 200.000 €, Kaltmiete 650 €/Monat
| Position | Berechnung |
|---|---|
| Jahreskaltmiete | 7.800 € |
| − nicht umlagefähige NK | −400 € |
| − Instandhaltung (1 €/m² × 55 m² × 12) | −660 € |
| − Verwaltung | −360 € |
| − Mietausfallrisiko (2 %) | −156 € |
| = Netto-Mietertrag | 6.224 € |
| Gesamtinvestition (KP + 10 % NK) | 220.000 € |
| − Darlehen (80 %) | −176.000 € |
| = Eigenkapital | 44.000 € |
| Jahreszinsen (3,5 % auf 176.000 €) | −6.160 € |
| Jahrestilgung (2 % auf 176.000 €) | +3.520 € |
| Cashflow (Mietertrag − Zinsen) | 64 €/a |
| Vermögensaufbau (Cashflow + Tilgung) | 3.584 €/a |
| EK-Rendite (Vermögensaufbau) | 3.584 / 44.000 = 8,1 % |
Steuerlicher Effekt
Die EK-Rendite nach Steuern kann sogar höher ausfallen, wenn:
- Abschreibung (AfA): 2 % p. a. auf den Gebäudeanteil (bei Baujahr ab 2023: 3 %) reduzieren das zu versteuernde Einkommen
- Zinsen sind absetzbar: Schuldzinsen mindern als Werbungskosten die Steuer (§ 21 EStG)
- Negativer steuerlicher Ertrag: Bei hoher Anfangsfinanzierung kann die Immobilie anfangs einen „steuerlichen Verlust” erzeugen, der mit anderen Einkünften verrechnet wird
Risiken des hohen Leverage
Der Hebel wirkt in beide Richtungen:
- Leerstand: Die Kreditrate läuft weiter, auch ohne Mieteinnahmen
- Sinkende Mieten: Bei Marktabschwung sinkt die Objektrendite unter den Kreditzins → negativer Leverage
- Zinsänderung: Bei Anschlussfinanzierung kann ein höherer Zins den Cashflow negativ drehen
- Wertverlust: Bei Verkauf unter Restschuld droht Nachschusspflicht
Faustregel: Mindestens 20 % Eigenkapital plus Kaufnebenkosten einsetzen, um das Risiko beherrschbar zu halten.