Was ist die Sollzinsbindung?
Die Sollzinsbindung (auch Zinsbindungsfrist) bezeichnet den Zeitraum, für den der Zinssatz eines Immobilienkredits vertraglich festgelegt ist. Während dieser Zeit bleibt die monatliche Rate konstant – unabhängig davon, wie sich die Zinsen am Kapitalmarkt entwickeln.
Typische Laufzeiten und ihre Vor-/Nachteile
| Zinsbindung | Zinsaufschlag* | Planungssicherheit | Flexibilität | Geeignet für |
|---|---|---|---|---|
| 5 Jahre | −0,3 % | ★☆☆ | ★★★ | Verkauf geplant, Zinssenkung erwartet |
| 10 Jahre | Basis | ★★☆ | ★★☆ | Standard bei moderatem Zinsniveau |
| 15 Jahre | +0,2–0,3 % | ★★★ | ★★☆ | Guter Kompromiss |
| 20 Jahre | +0,4–0,6 % | ★★★ | ★☆☆ | Maximale Sicherheit |
| 25–30 Jahre | +0,6–1,0 % | ★★★ | ★☆☆ | Volltilger-Darlehen |
*Typische Aufschläge gegenüber 10-Jahres-Bindung (Stand 2026).
Welche Zinsbindung bei welchem Zinsniveau?
| Zinsniveau | Empfehlung | Begründung |
|---|---|---|
| Niedrig (< 2,5 %) | Lange Bindung (15–20 Jahre) | Günstigen Zins langfristig sichern |
| Mittel (2,5–4,0 %) | 10–15 Jahre | Ausgewogenes Verhältnis |
| Hoch (> 4,0 %) | Kürzer (5–10 Jahre) oder variable | Auf fallende Zinsen spekulieren |
Faustregel: Bei historisch niedrigen Zinsen lohnt es sich, den Aufschlag für eine längere Bindung zu zahlen – die Mehrkosten werden durch die Planungssicherheit mehr als kompensiert.
Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB
Das Gesetz schützt Kreditnehmer mit einem unverzichtbaren Kündigungsrecht:
- Jeder Kredit mit über 10 Jahren Zinsbindung kann nach Ablauf von 10 Jahren mit 6 Monaten Kündigungsfrist gekündigt werden
- Keine Vorfälligkeitsentschädigung – der Kreditnehmer zahlt nichts extra
- Das Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden (zwingendes Recht)
- Stichtag: 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens
Praxis-Tipp
Bei einer 20-jährigen Zinsbindung können Sie nach 10 Jahren prüfen, ob ein Wechsel zu einem günstigeren Anbieter lohnt – kostenlos. Nutzen Sie dieses Recht auch als Verhandlungshebel bei der Bank.
Nach der Zinsbindung: Anschlussfinanzierung
Am Ende der Zinsbindung muss die Restschuld neu finanziert werden. Drei Optionen:
| Option | Zeitpunkt | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|---|
| Prolongation | Bei Ablauf | Einfach, kein Aufwand | Oft nicht der beste Zins |
| Umschuldung | Bei Ablauf | Bester Zins durch Marktvergleich | Ggf. neue Grundschuld-Abtretung |
| Forward-Darlehen | Bis 5 Jahre vor Ablauf | Zinssicherung im Voraus | Forward-Aufschlag (ca. 0,01–0,03 % pro Monat Vorlaufzeit) |
Rechenbeispiel: Auswirkung der Zinsbindung
Darlehen: 250.000 €, 2 % Tilgung, verschiedene Zinsbindungen:
| 10 Jahre | 15 Jahre | 20 Jahre | |
|---|---|---|---|
| Sollzins | 3,50 % | 3,80 % | 4,00 % |
| Monatsrate | 1.146 € | 1.208 € | 1.250 € |
| Restschuld bei Ablauf | 190.000 € | 155.000 € | 112.000 € |
| Gezahlte Zinsen | 77.500 € | 107.500 € | 112.000 € |
| Zinsänderungsrisiko | Hoch | Mittel | Gering |