Was ist eine Sondertilgung?
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung auf einen Immobilienkredit – zusätzlich zur regulären monatlichen Rate. Sie reduziert die Restschuld direkt und spart dadurch Zinsen für die gesamte restliche Laufzeit. Die Wirkung ist enorm: Jeder Euro Sondertilgung spart über die Laufzeit ein Vielfaches an Zinsen.
Vertragliche Optionen
| Sondertilgungsrecht | Verfügbarkeit | Typische Konditionen |
|---|---|---|
| 5 % p. a. | Standard bei den meisten Banken | Kein Zinsaufschlag |
| 10 % p. a. | Premium-Option | Oft kein oder geringer Aufschlag |
| Unbegrenzt | Selten, Direktbanken | Meist mit Zinsaufschlag (0,05–0,1 %) |
| Keine | Ältere Verträge, Bauspardarlehen | — |
Tipp: Vereinbaren Sie mindestens 5 % Sondertilgungsrecht – auch wenn Sie heute nicht planen, es zu nutzen. Die Option schafft Flexibilität für Erbschaften, Boni, Steuererstattungen etc.
Rechenbeispiel: Die Wirkung der Sondertilgung
Ausgangslage: 250.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung
| Szenario | Laufzeit | Gesamtzinsen | Ersparnis |
|---|---|---|---|
| Ohne Sondertilgung | ca. 28 Jahre | 128.000 € | — |
| 3.000 €/Jahr Sondertilgung | ca. 23 Jahre | 99.000 € | 29.000 € |
| 5.000 €/Jahr Sondertilgung | ca. 21 Jahre | 89.000 € | 39.000 € |
| 10.000 €/Jahr Sondertilgung | ca. 17 Jahre | 67.000 € | 61.000 € |
Bereits 3.000 € jährliche Sondertilgung (= 250 €/Monat) verkürzen die Laufzeit um 5 Jahre und sparen fast 30.000 € Zinsen.
Wann lohnt sich eine Sondertilgung besonders?
| Situation | Empfehlung |
|---|---|
| Kreditzins > 3 % | ✓ Sondertilgung lohnt fast immer |
| Kreditzins < 2 % | → Vergleich mit Anlagerendite sinnvoll |
| Hohe Restschuld bei Zinsbindungsende | ✓ Unbedingt Sondertilgung nutzen |
| Notreserve < 3 Monatsgehälter | ✗ Erst Notreserve aufbauen |
| Teure Konsumkredite vorhanden | ✗ Erst teure Schulden tilgen |
Alternative: Anlegen statt tilgen?
Bei sehr niedrigen Kreditzinsen kann es rechnerisch lohnender sein, das Geld am Kapitalmarkt anzulegen statt zu tilgen:
| Sondertilgung | ETF-Anlage | |
|---|---|---|
| Rendite | Entspricht dem Kreditzins (z. B. 3,5 %) | Historisch 7–8 % p. a. (vor Steuern) |
| Risiko | Kein Risiko (garantierte Ersparnis) | Marktschwankungen möglich |
| Steuern | Ersparnis steuerfrei | Kapitalertragsteuer (26,375 %) |
| Liquidität | Gebunden (in der Immobilie) | Jederzeit verfügbar |
| Psychologie | Sicherheit, weniger Schulden | Erfordert Disziplin |
Faustregel: Liegt der Kreditzins über 3 %, ist die Sondertilgung fast immer die bessere Wahl – denn die Zinsersparnis ist garantiert und steuerfrei, während Börsengewinne unsicher sind.
Gesetzliches Sondertilgungsrecht
Unabhängig vom Vertrag gibt es gesetzliche Rechte:
- § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Nach 10 Jahren Zinsbindung: vollständige Rückzahlung mit 6 Monaten Frist, ohne Vorfälligkeitsentschädigung
- § 500 Abs. 2 BGB: Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen kann jederzeit teilweise oder vollständig getilgt werden – allerdings mit Vorfälligkeitsentschädigung (max. 1 % der Restschuld oder 0,5 % bei < 12 Monaten Restlaufzeit)