Was ist die Warmmiete?
Die Warmmiete (auch Bruttomiete oder Bruttowarmmiete) ist die Summe aus Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung. Sie entspricht dem Betrag, den der Mieter monatlich tatsächlich an den Vermieter überweist, und ist damit die entscheidende Größe für die Budgetplanung.
Berechnung
Warmmiete = Kaltmiete + kalte Betriebskosten + Heiz-/Warmwasserkosten
In der Praxis setzt sich die Warmmiete aus drei Bestandteilen zusammen:
| Bestandteil | Enthält | Ø pro m²/Monat |
|---|---|---|
| Kaltmiete | Reine Nutzungsmiete → im Mietvertrag vereinbart | 8,20 € |
| Kalte Betriebskosten | Grundsteuer, Wasser, Müll, Versicherung, Hauswart etc. | 1,50 € |
| Warme Betriebskosten | Heizung, Warmwasser | 1,30 € |
| = Warmmiete | Gesamtbetrag an den Vermieter | ca. 11,00 € |
Warmmiete in deutschen Großstädten (2026)
| Stadt | Kaltmiete (Ø) | + Nebenkosten (Ø) | = Warmmiete | Bei 70 m² |
|---|---|---|---|---|
| München | 15,80 € | 3,00 € | 18,80 € | 1.316 € |
| Frankfurt | 13,50 € | 2,90 € | 16,40 € | 1.148 € |
| Hamburg | 12,20 € | 2,80 € | 15,00 € | 1.050 € |
| Berlin | 11,80 € | 2,90 € | 14,70 € | 1.029 € |
| Köln | 11,00 € | 2,80 € | 13,80 € | 966 € |
| Leipzig | 7,80 € | 2,70 € | 10,50 € | 735 € |
| Bundesdurchschnitt | 8,20 € | 2,80 € | 11,00 € | 770 € |
Hinweis: Gerundete Orientierungswerte. Die tatsächliche Warmmiete hängt von Lage, Energieeffizienz, Heizsystem und individuellem Verbrauch ab.
Warmmiete vs. Kaltmiete: Was ist wofür relevant?
| Frage | Maßgebliche Miete |
|---|---|
| Passt die Wohnung in mein Budget? | Warmmiete |
| Wie hoch ist mein Wohngeldanspruch? | Warmmiete (Bruttowarmmiete) |
| Darf mein Vermieter die Miete erhöhen? | Kaltmiete (Vergleichsmiete im Mietspiegel) |
| Greift die Mietpreisbremse? | Kaltmiete |
| Gilt die Kappungsgrenze? | Kaltmiete |
| Wie hoch ist die Mietrendite? | Kaltmiete (Jahresnettokaltmiete) |
Warmmiete und Budgetplanung
Als Faustregel empfehlen Finanzexperten:
- Die Warmmiete sollte maximal 30–35 % des Nettohaushaltseinkommens betragen
- In Großstädten liegt der tatsächliche Anteil oft bei 40–50 % – ein finanzielles Risiko
| Netto-Einkommen | Maximal empfohlene Warmmiete (33 %) |
|---|---|
| 2.000 € | 660 € |
| 3.000 € | 990 € |
| 4.000 € | 1.320 € |
| 5.000 € | 1.650 € |
Worauf bei der Wohnungssuche achten?
- Inserate vergleichen: Manche Angebote nennen die Kaltmiete, andere die Warmmiete – immer auf die gleiche Bezugsgröße umrechnen
- Energieeffizienz prüfen: Die Warmmiete einer schlecht gedämmten Wohnung kann durch hohe Heizkosten deutlich steigen – Energieausweis beachten
- Vorauszahlung realistisch? Zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen führen zu hohen Nachzahlungen bei der Nebenkostenabrechnung