Miete vs. Kaufen Rechner
Lohnt sich der Immobilienkauf? Vergleichen Sie die Vermögensentwicklung von Kaufen vs. Mieten über bis zu 30 Jahre – inklusive Wertsteigerung, Kreditkosten und ETF-Alternativanlage.
BGB, GrEStG März 2026Erweiterte Annahmen
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Hintergrundwissen
Die „Kaufen oder Mieten"-Frage
Die Entscheidung zwischen Kaufen und Mieten gehört zu den größten finanziellen Weichenstellungen im Leben. Anders als oft angenommen, ist Kaufen nicht automatisch besser als Mieten – es hängt von vielen individuellen Faktoren ab.
Was unser Rechner berücksichtigt
- Kaufszenario: Kaufpreis, Eigenkapital, Kaufnebenkosten pro Bundesland, Annuitätendarlehen (Zins + Tilgung), Instandhaltungskosten, Wertsteigerung der Immobilie.
- Mietszenario: Aktuelle Kaltmiete mit jährlicher Mietsteigerung. Das gesparte Eigenkapital und die monatliche Differenz werden in ein ETF-Portfolio investiert.
ETF-Alternative: Warum ist sie wichtig?
Wer mietet, muss nicht automatisch „Geld verbrennen". Das Eigenkapital, das nicht für den Kauf verwendet wird, kann am Kapitalmarkt angelegt werden. Historisch haben global diversifizierte ETFs (z.B. MSCI World) durchschnittlich 6–8 % p.a. Rendite erzielt (vor Steuern). Dieser Vergleich ist entscheidend für eine faire Bewertung.
Der Breakeven-Punkt
Der Breakeven-Punkt zeigt, ab wann das Kaufen-Vermögen das Mieten-Vermögen überholt. Je länger Sie planen, in der Immobilie zu bleiben, desto eher rechnet sich der Kauf – typischerweise liegt der Breakeven bei 8–15 Jahren, abhängig von Zinsen und Wertsteigerung.
Kaufen oder Mieten? Szenarien im Vergleich
| Faktor | Kaufen vorteilhaft wenn... | Mieten vorteilhaft wenn... |
|---|---|---|
| Zinsniveau | Niedrig (< 3 %) | Hoch (> 4 %) |
| Haltedauer | > 10 Jahre geplant | < 7 Jahre geplant |
| Eigenkapital | > 20 % vorhanden | Wenig EK verfügbar |
| Wertsteigerung | Wachstumsregion | Stagnierende Region |
| Flexibilität | Nicht prioritär | Beruflich mobil |
Zinswende 2026: So verändert sich das Kaufen-vs-Mieten-Kalkül
Die Zinswende hat das Kaufen-vs-Mieten-Verhältnis seit 2022 grundlegend verschoben. Während Käufer 2021 noch Finanzierungen zu 0,8–1,2 % bekamen, liegen die Zinsen Anfang 2026 bei 3,3–3,8 %. Das bedeutet:
| Finanzierungskosten | 2016 (1,0 % Zins) | 2026 (3,5 % Zins) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € (80 % finanziert) | |
| Monatliche Rate (2 % Tilgung) | 800 € | 1.467 € |
| Gesamtzinsen (10 Jahre) | ca. 28.000 € | ca. 97.000 € |
| Mehrkosten | — | +69.000 € |
Fazit: Bei hohen Zinsen verschiebt sich der Breakeven-Punkt nach hinten. In teuren Lagen wie München kann Mieten + ETF-Sparen aktuell die bessere Strategie sein. Nutzen Sie unseren Tilgungsrechner für Ihre individuelle Berechnung.
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Kaufnebenkosten berechnenHäufige Fragen
Ist Kaufen immer besser als Mieten?
Nein. Bei hohen Kaufpreisen, niedrigen Mieten oder kurzer Haltedauer kann Mieten finanziell besser sein – insbesondere wenn das Eigenkapital alternativ angelegt wird.
Welche ETF-Rendite ist realistisch?
Der MSCI World hat in den letzten 30 Jahren durchschnittlich ca. 7–8 % p.a. erzielt. Konservative Schätzungen rechnen mit 5–6 % p.a. nach Inflation und Steuern.
Werden Steuern berücksichtigt?
Die Grunderwerbsteuer ist in den Kaufnebenkosten enthalten. Kapitalertrags- und Einkommensteuer werden nicht berücksichtigt, da sie stark von der individuellen Situation abhängen.
Was ist eine realistische Wertsteigerung?
Langfristig liegt die Wertsteigerung von Immobilien in Deutschland bei ca. 1,5–2,5 % p.a. In Großstädten wie München, Berlin oder Hamburg lag sie in den letzten Jahren deutlich höher, in ländlichen Regionen teils darunter.
Wie wirkt sich die GrESt-Erhöhung in Sachsen auf den Kauf aus?
Seit 2023 liegt die Grunderwerbsteuer in Sachsen bei 5,5 % statt zuvor 3,5 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € bedeutet das 8.000 € höhere Nebenkosten – ein Vorteil, der beim Kaufen-vs-Mieten-Vergleich berücksichtigt werden muss.
Forward-Darlehen: Wie sichere ich mir 2026 günstige Zinsen?
Ein Forward-Darlehen reserviert heutige Konditionen für eine Anschlussfinanzierung in 12–36 Monaten. Der Aufschlag beträgt ca. 0,01–0,03 % pro Monat Vorlauf. Sinnvoll, wenn Sie steigende Zinsen erwarten.