Auf einen Blick: Kaufnebenkosten sind die zusätzlichen Kosten beim Immobilienkauf und betragen 7–15 % des Kaufpreises. Dieser Guide erklärt alle vier Bestandteile, vergleicht die Kosten in allen 16 Bundesländern und zeigt Ihnen, wie Sie tausende Euro sparen können. Nutzen Sie unseren kostenlosen Kaufnebenkosten-Rechner, um Ihre persönlichen Kosten in Sekunden zu berechnen.
Was sind Kaufnebenkosten? — Überblick und Bedeutung
Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, zahlt weit mehr als den reinen Kaufpreis. Die sogenannten Kaufnebenkosten umfassen alle Gebühren und Steuern, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen — von der Grunderwerbsteuer über die Notargebühren bis hin zur Maklerprovision.
Für die meisten Käufer bedeutet das eine zusätzliche Belastung von 30.000 bis 60.000 Euro bei einer typischen Immobilie im Wert von 400.000 Euro. Dieser Betrag muss in der Regel vollständig aus dem Eigenkapital finanziert werden, da Banken die Kaufnebenkosten nur selten mitfinanzieren.
Das Verständnis der Kaufnebenkosten ist entscheidend für Ihre Finanzplanung. Wer die einzelnen Posten kennt, kann gezielt Kosten reduzieren und böse Überraschungen vermeiden. In diesem Komplett-Guide erfahren Sie:
- Welche vier Bestandteile die Kaufnebenkosten ausmachen
- Wie sich die Kosten in allen 16 Bundesländern unterscheiden
- 7 bewährte Strategien, um Kaufnebenkosten zu senken
- Wann Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar sind
- Welche versteckten Kosten oft übersehen werden
Die 4 Bestandteile der Kaufnebenkosten im Detail
Die Kaufnebenkosten setzen sich aus vier Hauptkomponenten zusammen. Drei davon sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar, nur die Maklerprovision bietet Spielraum.
1. Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % des Kaufpreises)
Die Grunderwerbsteuer ist der mit Abstand größte Einzelposten bei den Kaufnebenkosten. Sie wird von den Bundesländern erhoben, weshalb der Steuersatz je nach Standort der Immobilie stark variiert:
- Bayern: 3,5 % — der niedrigste Satz bundesweit
- Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen: 5,0 %
- Bremen, Hamburg und Sachsen: 5,5 %
- Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
- Brandenburg, NRW, Saarland und Schleswig-Holstein: 6,5 % — der Höchstsatz
Die Grunderwerbsteuer wird auf den im Kaufvertrag beurkundeten Kaufpreis erhoben. Dabei gibt es einen wichtigen Gestaltungsspielraum: Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche, Möbel oder Gartengeräte können separat im Kaufvertrag aufgeführt werden und reduzieren so die Bemessungsgrundlage.
Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer separat ausgewiesenen Einbauküche im Wert von 15.000 Euro berechnet sich die GrESt in NRW (6,5 %) auf 385.000 Euro × 6,5 % = 25.025 Euro statt 26.000 Euro — eine Ersparnis von 975 Euro.
Die Grunderwerbsteuer wird nach der Beurkundung des Kaufvertrags vom zuständigen Finanzamt festgesetzt. Sie muss bezahlt werden, bevor die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen kann. Das Finanzamt stellt nach Zahlung eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die der Notar für die Umschreibung benötigt.
2. Notarkosten (~1,0–1,5 % des Kaufpreises)
Die Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar ist in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB). Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind nicht verhandelbar — ein Notar darf keine „Rabatte” gewähren.
Die Notargebühren umfassen typischerweise:
- Beurkundung des Kaufvertrags — die Hauptgebühr, festgelegt nach GNotKG-Tabelle
- Eintragung der Auflassungsvormerkung — sichert den Käufer im Grundbuch ab
- Betreuungstätigkeiten — Anfrage beim Grundbuchamt, Löschungsbewilligungen, Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde
- Vollzug — Einholung der Genehmigungen und Überwachung der Kaufpreiszahlung
- Grundschuldbestellung — falls eine Finanzierung vorliegt (zusätzliche Gebühr)
Für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro liegen die Notarkosten bei ca. 4.500–6.000 Euro inklusive Mehrwertsteuer.
Tipp: Die Notarkosten für die Grundschuldbestellung werden oft separat ausgewiesen. Sie betragen in der Regel nochmals 0,3–0,5 % des Darlehensbetrags und werden technisch der Finanzierung zugerechnet.
3. Grundbuchkosten (~0,5 % des Kaufpreises)
Die Grundbuchkosten fallen beim Amtsgericht (Grundbuchamt) für die Eintragung des neuen Eigentümers an. Auch diese Gebühren sind im GNotKG festgelegt und nicht verhandelbar.
Die Gebühren umfassen:
- Eigentumsumschreibung — Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer
- Eintragung der Grundschuld — bei Finanzierung zugunsten der Bank
- Löschung der Auflassungsvormerkung — nach erfolgter Eigentumsumschreibung
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro betragen die Grundbuchkosten typischerweise 2.000–3.000 Euro.
4. Maklerprovision (0–3,57 % des Kaufpreises)
Die Maklerprovision ist der einzige Bestandteil, der nicht gesetzlich festgelegt ist und den Sie möglicherweise vermeiden können. Seit dem 23. Dezember 2020 gelten durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei Wohnimmobilien neue Regeln (§ 656a–656d BGB):
- Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens die Hälfte der Provision tragen
- Der Käufer zahlt maximal den gleichen Anteil wie der Verkäufer
- In der Praxis bedeutet das: maximal 3,57 % für den Käufer (3 % + 19 % MwSt.)
- Wird kein Makler eingeschaltet, entfallen diese Kosten komplett
Spartipp: Es lohnt sich, nach Privatangeboten zu suchen oder direkt beim Bauträger zu kaufen. Allein der Wegfall der Maklerprovision kann bei 400.000 Euro Kaufpreis bis zu 14.280 Euro einsparen.
Kaufnebenkosten nach Bundesland — Der große Vergleich 2026
Die Gesamthöhe der Kaufnebenkosten variiert je nach Bundesland erheblich. Der wichtigste Unterschied liegt in der Grunderwerbsteuer. Hier ein vollständiger Vergleich bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro:
| Bundesland | GrESt-Satz | GrESt | Notar + Grundbuch | Makler (50/50) | Gesamt | % vom KP |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 36.280 € | 9,1 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 42.280 € | 10,6 % |
| Bremen | 5,0 % | 20.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 42.280 € | 10,6 % |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 42.280 € | 10,6 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 42.280 € | 10,6 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 42.280 € | 10,6 % |
| Thüringen | 5,0 % | 20.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 42.280 € | 10,6 % |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 44.280 € | 11,1 % |
| Sachsen | 5,5 % | 22.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 44.280 € | 11,1 % |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 46.280 € | 11,6 % |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 46.280 € | 11,6 % |
| Mecklenb.-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 46.280 € | 11,6 % |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 48.280 € | 12,1 % |
| NRW | 6,5 % | 26.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 48.280 € | 12,1 % |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 48.280 € | 12,1 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 48.280 € | 12,1 % |
Ergebnis: Der Unterschied zwischen dem günstigsten Bundesland (Bayern, 9,1 %) und den teuersten (Brandenburg, NRW u. a., 12,1 %) beträgt bei 400.000 Euro Kaufpreis 12.000 Euro — allein durch die Grunderwerbsteuer.
Kaufnebenkosten berechnen — So nutzen Sie unseren Rechner
Mit unserem kostenlosen Kaufnebenkosten-Rechner können Sie Ihre individuellen Kaufnebenkosten in wenigen Sekunden berechnen. Geben Sie einfach den Kaufpreis, das Bundesland und die Maklerkonditionen ein — der Rechner zeigt Ihnen sofort alle Kostenposten im Detail.
So gehen Sie vor:
- Kaufpreis eingeben — den voraussichtlichen oder vereinbarten Kaufpreis der Immobilie
- Bundesland wählen — der Standort der Immobilie bestimmt die Grunderwerbsteuer
- Maklerprovision festlegen — ob ein Makler beteiligt ist und wie hoch der Käuferanteil der Provision ist
- Ergebnis analysieren — Sie sehen die Aufschlüsselung nach Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und Maklerprovision
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Kaufnebenkosten senken — 7 bewährte Spartipps
Die Kaufnebenkosten sind zwar zum Großteil gesetzlich festgelegt, aber mit den richtigen Strategien können Sie dennoch mehrere tausend Euro einsparen:
1. Ohne Makler kaufen
Der wirksamste Hebel: Fällt die Maklerprovision weg, sparen Sie bis zu 3,57 % des Kaufpreises. Suchen Sie aktiv nach Privatangeboten auf Portalen, kaufen Sie direkt beim Bauträger oder kontaktieren Sie Eigentümer über Aushänge und lokale Zeitungen.
2. Bewegliche Gegenstände separat ausweisen
Einbauküche, Markise, Gartenhütte, Sauna oder eingebaute Möbel können Sie separat im Kaufvertrag beziffern. Auf diesen Betrag fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das Finanzamt akzeptiert in der Regel einen Ansatz von bis zu 15 % des Kaufpreises, solange die Werte realistisch sind.
3. Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen abziehen
Der anteilige Bestand der Instandhaltungsrücklage (gemäß § 10 Abs. 7 WEG) kann vom Kaufpreis abgezogen werden, da diese Rücklage dem Käufer zugutekommt. Lassen Sie sich den aktuellen Stand der Rücklage von der Hausverwaltung bestätigen.
4. Bundesland vergleichen
Wenn Sie ortsungebunden sind, kann der Kauf in einem Bundesland mit niedrigerem GrESt-Satz einen enormen Unterschied machen. Der Sprung von Bayern (3,5 %) zu Brandenburg (6,5 %) beträgt bei 400.000 Euro ganze 12.000 Euro.
5. Erbbaurecht statt Kauf erwägen
Beim Erbbaurecht kaufen Sie nur das Gebäude, nicht das Grundstück. Die Grunderwerbsteuer fällt dann nur auf den Gebäudewert an — nicht auf den Bodenwert. Das kann besonders in teuren Innenstadtlagen eine erhebliche Ersparnis bedeuten.
6. Grundstück und Bau zeitlich trennen
Beim Neubau auf eigenem Grundstück kann es steuerlich vorteilhaft sein, das Grundstück vor dem Abschluss des Bauvertrags zu erwerben. Ist der zeitliche Abstand groß genug und besteht kein einheitliches Vertragswerk, fällt die GrESt nur auf den Grundstückswert an.
7. Teilkaufpreis über Renovierungsvereinbarung
Vereinbaren Sie mit dem Verkäufer, dass notwendige Renovierungen vor der Übergabe durchgeführt und separat vergütet werden. Dieser Betrag reduziert den beurkundungspflichtigen Kaufpreis und damit auch die GrESt.
Achtung: Alle Gestaltungsmöglichkeiten müssen legal und transparent sein. Finanzämter prüfen auffällige Konstellationen. Im Zweifel sollten Sie Ihren Steuerberater oder Notar konsultieren.
Eigenkapital und Kaufnebenkosten — Was Sie wissen müssen
Einer der wichtigsten Aspekte bei der Immobilienfinanzierung ist das Verhältnis zwischen Eigenkapital und Kaufnebenkosten. Die Faustregel der Finanzierungsbranche lautet:
Mindestens die Kaufnebenkosten + 10 % des Kaufpreises sollten als Eigenkapital vorhanden sein.
Das bedeutet in der Praxis:
| Kaufpreis | Kaufnebenkosten (ca. 10 %) | Eigenkapital Minimum (20 %) | Gesamt-Eigenkapital |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 25.000 € | 50.000 € | 75.000 € |
| 400.000 € | 40.000 € | 80.000 € | 120.000 € |
| 600.000 € | 60.000 € | 120.000 € | 180.000 € |
Nutzen Sie unseren Budgetrechner, um basierend auf Ihrem Einkommen und Eigenkapital den maximal finanzierbaren Kaufpreis zu berechnen.
110-%-Finanzierung — die Ausnahme: Einige Banken bieten eine Vollfinanzierung inklusive Kaufnebenkosten an. Das erfordert jedoch eine sehr gute Bonität, ein überdurchschnittliches Einkommen und führt zu höheren Zinsen (typischerweise 0,3–0,5 Prozentpunkte Aufschlag). Für Erstkäufer ist diese Option in der Regel nicht zu empfehlen.
Kaufnebenkosten bei Eigentumswohnung vs. Haus
Die Kaufnebenkosten unterscheiden sich je nach Immobilientyp in einigen Details:
Eigentumswohnung:
- Die Instandhaltungsrücklage kann vom Kaufpreis für die GrESt-Berechnung abgezogen werden
- Hausgeld (monatliche Vorauszahlung für Gemeinschaftskosten) ist keine Kaufnebenkoste, aber eine laufende Verpflichtung ab dem Tag des Eigentumswechsels
- Bei Neubauwohnungen vom Bauträger ist die Maklerprovision oft im Kaufpreis enthalten
Einfamilienhaus:
- Kein Abzug der Instandhaltungsrücklage möglich
- Bei Grundstückskauf + Neubau kann ggf. eine Trennung der GrESt erfolgen (siehe Spartipp 6)
- Erschließungskosten können bei Neubaugebieten noch hinzukommen (kein Teil der klassischen Kaufnebenkosten, aber eine zusätzliche finanzielle Belastung)
Kaufnebenkosten steuerlich absetzen — Der Sonderfall Kapitalanlage
Wer die Immobilie als Kapitalanlage (Vermietung) erwirbt, kann die Kaufnebenkosten steuerlich geltend machen. Als Anschaffungsnebenkosten werden sie zur Bemessungsgrundlage der AfA (Absetzung für Abnutzung) hinzugerechnet:
- Grunderwerbsteuer: Wird den Anschaffungskosten zugerechnet und über die AfA über 50 Jahre (2 % p. a.) abgeschrieben
- Notarkosten: Soweit sie sich auf den Erwerb beziehen (nicht die Grundschuldbestellung) — ebenfalls über die AfA absetzbar
- Grundbuchkosten: Für die Eigentumsumschreibung — Teil der AfA-Bemessungsgrundlage
- Maklerprovision: Vollständig als Anschaffungsnebenkosten absetzbar
Nicht absetzbar bei Kapitalanlage sind:
- Notarkosten für die Grundschuldbestellung (diese gehören zu den Finanzierungskosten)
- Bereitstellungszinsen und Kontoführungsgebühren des Darlehens
Bei Eigennutzung (Selbstbewohner) sind Kaufnebenkosten nicht steuerlich absetzbar. Sie sind weder Werbungskosten noch Sonderausgaben, da keine Einkünfte aus der Immobilie erzielt werden.
Ablauf der Kaufabwicklung — Vom Notartermin bis zum Grundbuch
Der gesamte Kaufprozess erstreckt sich typischerweise über 3 bis 6 Monate. In dieser Zeit werden die einzelnen Kaufnebenkosten fällig:
Phase 1 — Notartermin (Tag 0):
- Der Kaufvertrag wird beurkundet
- Notarkosten werden sofort fällig (Rechnung folgt innerhalb von 2 Wochen)
Phase 2 — Auflassungsvormerkung (2–4 Wochen nach Beurkundung):
- Der Notar veranlasst die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- Diese sichert den Käufer ab (kein Zweitverkauf möglich)
- Grundbuchkosten für die Vormerkung fallen an
Phase 3 — Grunderwerbsteuerbescheid (2–8 Wochen nach Beurkundung):
- Das Finanzamt sendet den Bescheid an den Käufer
- Zahlungsfrist: 1 Monat ab Bescheiddatum
- Ohne Zahlung keine Eigentumsumschreibung
Phase 4 — Kaufpreiszahlung und Übergabe:
- Der Notar bestätigt die Fälligkeit des Kaufpreises
- Maklerrechnung wird fällig (sofern vereinbart)
- Schlüsselübergabe erfolgt nach Kaufpreiszahlung
Phase 5 — Eigentumsumschreibung (4–8 Wochen nach Zahlung):
- Nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung und Kaufpreiszahlung
- Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch
- Restliche Grundbuchkosten fallen an
Versteckte Kosten beim Immobilienkauf — Oft übersehen
Neben den klassischen vier Bestandteilen gibt es weitere Kosten, die viele Käufer nicht auf dem Schirm haben:
- Gutachterkosten (500–2.000 €): Ein Sachverständigengutachten kann bei Bestandsimmobilien sinnvoll sein, um Baumängel, Feuchteschäden oder den energetischen Zustand zu prüfen
- Wertermittlung der Bank (0–500 €): Viele Banken verlangen ein Wertgutachten als Finanzierungsgrundlage — manche berechnen das separat
- Umzugskosten (800–5.000 €): Je nach Entfernung und Haushaltsgröße ein nicht zu unterschätzender Posten
- Renovierung/Modernisierung (variabel): Bei Bestandsimmobilien fallen oft nach dem Kauf Renovierungskosten an
- Bereitstellungszinsen (0,25 % p. M.): Wenn zwischen Darlehenszusage und Abruf mehr als 3–6 Monate liegen
- Gebäudeversicherung (ab Tag der Eigentumsumschreibung): Die bestehende Versicherung geht automatisch auf den Käufer über
Häufige Fehler bei den Kaufnebenkosten vermeiden
Fehler 1: Kaufnebenkosten unterschätzen Viele Erstkäufer rechnen nur mit 5–7 % Nebenkosten, obwohl es je nach Bundesland und Makler leicht 12 % oder mehr sein können. Planen Sie immer mit dem Worst-Case-Szenario.
Fehler 2: Eigenkapital zu knapp kalkulieren Reicht das Eigenkapital gerade so für die Kaufnebenkosten, bleibt kein Puffer für unvorhergesehene Kosten (Renovierung, Reparaturen). Empfehlung: Mindestens 3–6 Monatsgehälter zusätzlich als Reserve einplanen.
Fehler 3: Keine Vergleichsangebote für Finanzierung einholen Die Zinsdifferenz von 0,2 % bei einem 300.000-Euro-Darlehen über 25 Jahre beträgt über 15.000 Euro. Nutzen Sie unseren Tilgungsrechner, um verschiedene Szenarien durchzurechnen.
Fehler 4: Maklerprovision nicht verhandeln Seit der Provisionsreform 2020 liegt der maximale Käuferanteil bei 3,57 %. Trotzdem gibt es Regionen, in denen der Verkäufer die gesamte Provision trägt — recherchieren Sie die lokalen Gepflogenheiten.
Fehler 5: Steuervorteil bei Kapitalanlage ignorieren Wer eine vermietete Immobilie kauft und die Kaufnebenkosten nicht steuerlich geltend macht, verschenkt bares Geld. Die steuerliche Absetzung über die AfA reduziert die effektive Belastung erheblich.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Deutschland?
Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung betragen die Kaufnebenkosten zwischen 7 % und 15 % des Kaufpreises. In Bayern (3,5 % GrESt) sind sie am niedrigsten, in Brandenburg und NRW (6,5 % GrESt) am höchsten. Ohne Makler können Sie über 3 Prozentpunkte sparen.
Kann man Kaufnebenkosten finanzieren?
Grundsätzlich verlangen die meisten Banken, dass die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Eine 110-%-Finanzierung ist zwar bei einigen Banken möglich, führt aber zu deutlich höheren Zinsen (0,3–0,5 % Aufschlag) und strengeren Bonitätsanforderungen.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei Eigennutzung (selbstbewohnte Immobilie): Nein. Bei Kapitalanlage (vermietete Immobilie): Ja — Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision werden als Anschaffungsnebenkosten über die AfA abgeschrieben.
Was gehört alles zu den Kaufnebenkosten?
Zu den Kaufnebenkosten gehören: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notarkosten (~1,5 %), Grundbuchkosten (~0,5 %) und Maklerprovision (0–3,57 %). Darüber hinaus können versteckte Kosten wie Gutachtergebühren und Umzugskosten anfallen.
Wie kann man Kaufnebenkosten sparen?
Die effektivsten Maßnahmen: (1) Ohne Makler kaufen, (2) Bewegliche Gegenstände separat im Kaufvertrag ausweisen, (3) Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen abziehen, (4) Bundesland mit niedrigerer GrESt wählen.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Bayern?
Bayern hat mit 3,5 % den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz Deutschlands. Die gesamten Kaufnebenkosten betragen dort ca. 5,5 % ohne Makler oder ca. 9,1 % mit Makler (bei Halbierung der Provision). Sachsen liegt seit der Erhöhung 2023 bei 5,5 % GrESt.
Stand: März 2026. Alle Angaben ohne Gewähr. Steuerrechtliche Aussagen ersetzen keine professionelle Steuerberatung. Nutzen Sie unseren Kaufnebenkosten-Rechner für Ihre individuelle Berechnung.