Auf einen Blick (TL;DR)
Wenn Ihre Sollzinsbindung ausläuft, müssen Sie die Restschuld weiterfinanzieren. Sie haben drei Optionen: Prolongation (gleiche Bank), Umschuldung (neue Bank) oder Forward-Darlehen (Zinsen heute sichern). Ein sorgfältiger Vergleich kann Ihnen über die zweite Zinsbindung Zehntausende Euro sparen.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Am Ende der Sollzinsbindung Ihres Immobiliendarlehens bleibt in der Regel eine erhebliche Restschuld übrig:
| Szenario (300.000 € Darlehen, 3,5 % Zins) | Anfängliche Tilgung | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|---|
| Niedrige Tilgung | 1 % | 261.000 € |
| Standard-Tilgung | 2 % | 225.000 € |
| Hohe Tilgung | 3 % | 189.000 € |
Diese Restschuld muss weiterfinanziert werden – das ist die Anschlussfinanzierung.
→ Berechnen Sie Ihre Restschuld: Tilgungsrechner
Die drei Optionen im Vergleich
Option 1: Prolongation (gleiche Bank)
So funktioniert’s: Ihre aktuelle Bank schickt Ihnen ca. 3 Monate vor Ablauf ein Prolongationsangebot mit neuen Zinssätzen.
| Vorteil | Nachteil |
|---|---|
| Kein Papierkram | Oft nicht die besten Konditionen |
| Keine Grundbuchänderung | Kein Verhandlungsdruck für die Bank |
| Schnelle Abwicklung | Sie verpassen möglicherweise bessere Angebote |
Tipp: Nutzen Sie das Prolongationsangebot als Verhandlungsbasis, aber unterschreiben Sie es nicht sofort. Holen Sie mindestens 2–3 Vergleichsangebote ein.
Option 2: Umschuldung (neue Bank)
So funktioniert’s: Sie schließen bei einer neuen Bank einen Darlehensvertrag ab. Die neue Bank löst die alte Grundschuld ab oder übernimmt sie per Abtretung.
| Vorteil | Nachteil |
|---|---|
| Oft deutlich bessere Zinsen | Neuer Kreditantrag nötig |
| Neubewertung Ihres Objekts | Grundbuchkosten (ca. 0,1–0,2 % der Restschuld) |
| Verhandlungsspielraum | Zeitaufwand ca. 4–8 Wochen |
Kosten einer Umschuldung:
| Kostenpunkt | Typischer Betrag (bei 200.000 € Restschuld) |
|---|---|
| Notar: Grundschuldabtretung | ~400 € |
| Grundbuchamt: Umschreibung | ~200 € |
| Ggf. Bewertungsgebühr | 0–500 € |
| Gesamt | 600–1.100 € |
Rechenbeispiel: Bei 0,3 % Zinsunterschied über 10 Jahre sparen Sie bei 200.000 € Restschuld ca. 6.000 € an Zinsen – die Umschuldungskosten von ~800 € lohnen sich fast immer.
Option 3: Forward-Darlehen (Zinsen vorab sichern)
So funktioniert’s: Sie vereinbaren bereits 12–60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung einen neuen Zinssatz. Dafür zahlen Sie einen Forward-Aufschlag.
| Vorlaufzeit | Typischer Forward-Aufschlag |
|---|---|
| 6 Monate | 0,06–0,18 % |
| 12 Monate | 0,12–0,36 % |
| 24 Monate | 0,24–0,72 % |
| 36 Monate | 0,36–1,08 % |
Wann sinnvoll?
- Sie erwarten steigende Zinsen
- Sie möchten Planungssicherheit
- Ihre Zinsbindung endet in 12–36 Monaten
Entscheidungsmatrix: Welche Option ist die richtige?
| Kriterium | Prolongation | Umschuldung | Forward-Darlehen |
|---|---|---|---|
| Aufwand | ⭐⭐⭐ gering | ⭐ hoch | ⭐⭐ mittel |
| Zinsvorteil | ⭐ gering | ⭐⭐⭐ hoch | ⭐⭐ mittel |
| Planungssicherheit | ⭐⭐ mittel | ⭐⭐ mittel | ⭐⭐⭐ hoch |
| Kosten | ⭐⭐⭐ keine | ⭐⭐ gering | ⭐⭐ Forward-Aufschlag |
| Flexibilität | ⭐ gering | ⭐⭐⭐ hoch | ⭐ gebunden |
Schritt-für-Schritt: Anschlussfinanzierung optimal planen
36–12 Monate vorher
- Restschuld berechnen – Prüfen Sie Ihren aktuellen Tilgungsplan
- Zinsniveau beobachten – Verfolgen Sie die Bauzinsentwicklung
- Forward-Darlehen prüfen – Lohnt sich die Zinssicherung?
12–6 Monate vorher
- Prolongationsangebot abwarten – Ihre Bank meldet sich
- Vergleichsangebote einholen – Mindestens 3 Banken anfragen
- Umschuldung kalkulieren – Zinsersparnis vs. Umschuldungskosten
6–3 Monate vorher
- Entscheidung treffen – Prolongation, Umschuldung oder Forward
- Vertrag abschließen – Nahtloser Übergang sicherstellen
Tipp: Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB
Nach 10 Jahren Zinsbindung haben Sie ein gesetzliches Kündigungsrecht – unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate. Das bedeutet: Bei einem 15-Jahres-Darlehen können Sie nach 10 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung wechseln.
Typische Fehler bei der Anschlussfinanzierung
- Erstbestes Prolongationsangebot annehmen – Immer vergleichen!
- Zu kurze neue Zinsbindung wählen – In Niedrigzinsphasen lieber 15–20 Jahre sichern
- Tilgung nicht erhöhen – Nutzen Sie eventuell gestiegenes Einkommen für eine höhere Tilgung
- Sondertilgungsoptionen vergessen – In der neuen Vereinbarung mindestens 5 % jährlich einplanen
- Zu spät beginnen – Starten Sie mindestens 12 Monate vorher
Zusammenfassung
- Beginnen Sie 12+ Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit dem Vergleich
- Prolongation ist bequem, aber selten die günstigste Option
- Umschuldung lohnt sich ab ca. 0,2 % Zinsunterschied (nach Kosten)
- Forward-Darlehen sichern Ihnen heutige Zinsen – sinnvoll bei steigender Zinserwartung
- Nutzen Sie das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB nach 10 Jahren
→ Berechnen Sie Ihre optimale Finanzierung: Tilgungsrechner
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