Was ist die Kappungsgrenze?
Die Kappungsgrenze ist eine gesetzliche Obergrenze für Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Nach § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 % steigen – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sogar nur um 15 %.
Wichtig: Die Kappungsgrenze bezieht sich auf die Ausgangsmiete vor 3 Jahren, nicht auf die aktuelle Miete.
Bundesländer-Übersicht: 15 % oder 20 %?
Die Bundesländer können per Verordnung das 15-%-Limit für Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt festlegen:
| Bundesland | Standard-Kappungsgrenze | 15 %-Gebiete | Verordnung gültig bis |
|---|---|---|---|
| Bayern | 20 % | München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg u.v.m. | 31.12.2027 |
| Berlin | 15 % (gesamtes Stadtgebiet) | Ganz Berlin | 31.12.2028 |
| Hamburg | 15 % (gesamtes Stadtgebiet) | Ganz Hamburg | 30.06.2027 |
| Hessen | 20 % | Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt u.a. | 25.11.2025 |
| NRW | 20 % | Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster u.a. | 30.06.2025 |
| Baden-Württemberg | 20 % | Stuttgart, Freiburg, Heidelberg u.a. | 30.06.2025 |
| Niedersachsen | 20 % | Hannover, Braunschweig, Oldenburg u.a. | 31.12.2025 |
| Sachsen | 20 % | Dresden, Leipzig | 30.06.2025 |
| Schleswig-Holstein | 20 % | Kiel, Lübeck, Flensburg u.a. | 30.11.2027 |
| Brandenburg | 20 % | Potsdam u.a. | 31.12.2025 |
| Bremen | 15 % (gesamtes Stadtgebiet) | Bremen, Bremerhaven | 30.11.2025 |
| Rheinland-Pfalz | 20 % | Mainz, Trier | 09.10.2025 |
| Thüringen | 20 % | Jena, Erfurt | 30.09.2024 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 20 % | Rostock, Greifswald | aktuell keine |
| Sachsen-Anhalt | 20 % | — | keine Verordnung |
| Saarland | 20 % | — | keine Verordnung |
Stand: März 2026. Da die Verordnungen regelmäßig auslaufen und erneuert werden müssen, prüfen Sie den aktuellen Stand für Ihre Gemeinde.
Rechenbeispiel: Kappungsgrenze in der Praxis
Ausgangslage: Kaltmiete vor 3 Jahren: 800 €/Monat, aktuell: 880 €/Monat → bereits +10 % in 3 Jahren.
| Szenario | Max. zulässige Erhöhung | Max. neue Miete |
|---|---|---|
| 20 % Kappungsgrenze | 800 × 20 % = 160 € | 960 € (noch 80 € Spielraum) |
| 15 % Kappungsgrenze | 800 × 15 % = 120 € | 920 € (noch 40 € Spielraum) |
Auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher liegt, darf die Miete nicht über die Kappungsgrenze hinaus erhöht werden.
Kappungsgrenze vs. Mietpreisbremse
| Regelung | Anwendungsbereich | Ziel |
|---|---|---|
| Kappungsgrenze | Bestandsmietverhältnisse | Begrenzung der Mieterhöhungsgeschwindigkeit |
| Mietpreisbremse | Neuvermietung | Begrenzung der Anfangsmiete |
Beide Instrumente ergänzen sich: Die Mietpreisbremse schützt bei Neuvermietung, die Kappungsgrenze während des laufenden Mietverhältnisses.
Ausnahmen von der Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze gilt nicht bei:
- Indexmiete: VPI-gebundene Erhöhungen folgen eigenen Regeln → Indexmiete-Rechner
- Staffelmiete: Im Vertrag vereinbarte Steigerungen sind bindend
- Modernisierungsumlage: Modernisierungsbedingte Erhöhungen unterliegen eigenen Grenzen (8 % / 3 €-Kappung)
- Erstmalige Mietspiegel-Anpassung: Bei langfristig nicht erhöhten Mieten
Häufige Fragen
Wie berechne ich den 3-Jahres-Zeitraum? Maßgeblich ist die Miete, die vor genau 3 Jahren galt – also die Ausgangsmiete, von der aus die 20 % bzw. 15 % berechnet werden. Alle zwischenzeitlichen Erhöhungen werden zusammengezählt.
Gilt die Kappungsgrenze auch für Garagen und Stellplätze? Nein. Die Kappungsgrenze gilt nur für die Wohnraummiete. Garagen, Stellplätze und Gewerberäume sind ausgenommen.
Was passiert, wenn mein Vermieter die Kappungsgrenze überschreitet? Die Mieterhöhung ist dann nur bis zur Kappungsgrenze wirksam. Der darüber hinausgehende Teil ist unwirksam. Sie müssen aber trotzdem innerhalb von 2 Monaten reagieren.