Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland 7–15 % des Kaufpreises. Bei einer 400.000-€-Immobilie sind das bis zu 60.000 € zusätzlich zum Kaufpreis. Die gute Nachricht: Mit den richtigen Strategien lassen sich mehrere tausend Euro einsparen.
TLDR: Die drei wirksamsten Hebel zum Sparen bei Kaufnebenkosten sind: ohne Makler kaufen (spart 3–4 %), bewegliche Gegenstände separat ausweisen (spart GrESt auf diese Posten) und beim Notar auf unnötige Leistungen verzichten.
Übersicht: Kaufnebenkosten-Spar-Potenzial
| Kostenstelle | Typischer Anteil | Sparpotenzial | Schwierigkeit |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % | ★★★ Mittel | Mittel |
| Notarkosten | 1,0–1,5 % | ★★ Gering | Gering |
| Grundbuchkosten | 0,5 % | ★ Minimal | Gering |
| Maklerprovision | 0–3,57 % | ★★★★★ Hoch | Mittel |
➜ Berechnen Sie Ihr persönliches Einsparpotenzial →
Strategie 1: Ohne Makler kaufen
Sparpotenzial: 3,57 % des Kaufpreises (ca. 14.280 € bei 400.000 €)
Der wirksamste Hebel ist der Verzicht auf den Makler. So finden Sie Immobilien ohne Maklerbeteiligung:
- Privatangebote auf Portalen: Auf ImmoScout24 und Immowelt nach „Provisionsfrei” filtern
- Bauträger-Neubauprojekte: Bauträger verkaufen direkt, ohne Makler
- Zwangsversteigerungen: Über zvg-portal.de – hier fällt nie Maklerprovision an
- Direktansprache: Eigentümer in Wunschgebieten direkt ansprechen
- Lokale Anzeigen: Wochenblätter, Aushänge in Supermärkten, Mundpropaganda
Hinweis: Seit dem Provisionsgesetz vom 23.12.2020 muss bei Wohnimmobilien der Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklerprovision tragen. Der Käufer zahlt also maximal 3,57 % (inkl. MwSt.).
Strategie 2: Bewegliche Gegenstände separat ausweisen
Sparpotenzial: 500–3.000 € (je nach Ausstattung)
Die Grunderwerbsteuer wird auf den Kaufpreis abzüglich beweglicher Gegenstände berechnet. Listen Sie diese einzeln im Kaufvertrag auf:
| Gegenstand | Typischer Ansatz |
|---|---|
| Einbauküche | 5.000–15.000 € |
| Markise/Jalousien | 500–2.000 € |
| Sauna | 3.000–8.000 € |
| Gartenhäuschen | 500–3.000 € |
| Kaminofen | 1.000–3.000 € |
| Waschmaschine/Trockner | 500–1.500 € |
| Einbaumöbel | 1.000–5.000 € |
Berechnungsbeispiel
Bei 400.000 € Kaufpreis in NRW (6,5 % GrESt) mit 15.000 € beweglichen Gegenständen:
- Ohne Abzug: 400.000 × 6,5 % = 26.000 € GrESt
- Mit Abzug: 385.000 × 6,5 % = 25.025 € GrESt
- Ersparnis: 975 €
Achtung: Das Finanzamt akzeptiert in der Regel Beträge bis ca. 15 % des Kaufpreises. Übertrieben hohe Ansätze können eine Prüfung auslösen.
Strategie 3: Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen abziehen
Sparpotenzial: 200–1.500 €
Bei Eigentumswohnungen kann der anteilige Bestand der Instandhaltungsrücklage vom Kaufpreis abgezogen werden. Diese Rücklage ist kein Teil des Immobilienpreises, sondern ein gemeinschaftliches Guthaben der WEG.
So geht’s
- Fragen Sie beim Verwalter den aktuellen Rücklagenbestand und Ihren anteiligen Betrag ab
- Lassen Sie den Betrag im Kaufvertrag separat ausweisen
- Der Notar berücksichtigt dies automatisch bei der GrESt-Berechnung
Strategie 4: Bundesland clever nutzen
Sparpotenzial: bis zu 12.000 € (bei Grenzregionen)
Der Unterschied zwischen Bayern (3,5 %) und NRW (6,5 %) beträgt bei 400.000 € Kaufpreis 12.000 €. In Grenzregionen kann sich ein Blick über die Landesgrenze lohnen:
| Grenzregion | Günstige Seite | Teure Seite | Ersparnis bei 400.000 € |
|---|---|---|---|
| Bayern ↔ Baden-Württemberg | Bayern (3,5 %) | BW (5,0 %) | 6.000 € |
| Bayern ↔ Hessen | Bayern (3,5 %) | Hessen (6,0 %) | 10.000 € |
| Niedersachsen ↔ NRW | NDS (5,0 %) | NRW (6,5 %) | 6.000 € |
| Thüringen ↔ Hessen | Thüringen (5,0 %) | Hessen (6,0 %) | 4.000 € |
➜ Alle Bundesländer im Vergleich →
Strategie 5: Auf Notaranderkonto verzichten
Sparpotenzial: 500–1.200 €
Das Notaranderkonto (Treuhandkonto beim Notar) verursacht zusätzliche Gebühren. In der Praxis ist eine Direktzahlung an den Verkäufer nach Erfüllung der Kaufvertragsbedingungen Standard und sicher.
Verzichten Sie auf das Notaranderkonto, wenn:
- Die Bank keine Treuhandabwicklung verlangt
- Keine besonderen Risiken vorliegen (z. B. Insolvenz des Verkäufers)
- Der Notar keine Bedenken äußert
Strategie 6: Grundschuld ohne Brief eintragen
Sparpotenzial: 100–300 €
Lassen Sie die Grundschuld als Buchgrundschuld (ohne Brief) eintragen. Das spart Grundbuchkosten und ist heute Standard bei den meisten Banken.
Strategie 7: Fördermittel nutzen
Sparpotenzial: indirekt – senkt die Gesamtbelastung
Auch wenn Fördermittel die Nebenkosten nicht direkt reduzieren, senken sie die Gesamtkosten:
- KfW-Förderung: Günstige Kredite und Zuschüsse für energieeffizientes Bauen/Sanieren
- Wohn-Riester: Zulagen und Steuervorteile für die Eigenheimfinanzierung
- Landesförderung: Verschiedene Bundesländer bieten Erstkäufer-Programme
Strategie 8: Kaufpreis-Struktur optimieren
Sparpotenzial: variabel – erfordert Verhandlungsgeschick
Bei Gewerbeimmobilien oder gemischt genutzten Gebäuden kann die Aufteilung auf Grund und Boden vs. Gebäude steuerlich relevant sein. Bei Kapitalanlagen beeinflusst dies die AfA-Abschreibung.
Beispielrechnung: Maximales Sparpotenzial
| Position | Standard | Mit Spartipps | Ersparnis |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € | 400.000 € | — |
| GrESt (NRW 6,5 %) | 26.000 € | 25.025 € | 975 € |
| Notar + Grundbuch | 8.000 € | 7.200 € | 800 € |
| Makler (3,57 %) | 14.280 € | 0 € | 14.280 € |
| Gesamte Nebenkosten | 48.280 € | 32.225 € | 16.055 € |
| Prozent vom KP | 12,1 % | 8,1 % |
Ergebnis: Durch konsequente Anwendung aller Strategien lassen sich bei einer 400.000-€-Immobilie in NRW über 16.000 € Kaufnebenkosten einsparen.
Was Sie NICHT tun sollten
- ❌ Kaufpreis im Vertrag reduzieren und schwarz nachzahlen – das ist Steuerhinterziehung
- ❌ Bewegliche Gegenstände überbewerten – das Finanzamt erkennt unrealistische Ansätze
- ❌ Auf die GrESt-Reform warten – Ein Freibetrag für Erstkäufer wird seit Jahren diskutiert, ein konkreter Gesetzentwurf lag zum Stand März 2026 nicht vor