Die Rendite ist das wichtigste Entscheidungskriterium für Immobilien-Investments. Doch „die Rendite” gibt es nicht – es gibt mindestens drei verschiedene Kennzahlen, die Anleger kennen müssen.
TLDR: Bruttomietrendite (einfach, grob), Nettomietrendite (realistisch, inkl. Kosten) und Eigenkapitalrendite (relevant für Investoren mit Fremdkapital). Je mehr Sie selbst finanzieren, desto näher liegt die EK-Rendite an der Objektrendite.
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Kennzahl 1: Bruttomietrendite
Formel
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Berechnungsbeispiel
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Monatliche Nettokaltmiete | 900 € |
| Jahresnettokaltmiete | 10.800 € |
| Bruttomietrendite | 4,32 % |
Bewertung
| Bruttomietrendite | Bewertung |
|---|---|
| > 6 % | 🟢 Sehr attraktiv (selten in Großstädten) |
| 4–6 % | 🟢 Gut |
| 3–4 % | 🟡 Akzeptabel (bei Wachstumsperspektive) |
| < 3 % | 🔴 Kritisch (nur bei starker Wertsteigerung sinnvoll) |
Einschränkungen
Die Bruttomietrendite ist ein Schnell-Check, aber nicht aussagekräftig genug für eine Kaufentscheidung, weil sie ignoriert:
- Kaufnebenkosten (7–15 %)
- Nicht umlegbare Betriebskosten
- Instandhaltungskosten
- Leerstandsrisiko
- Verwaltungskosten
Kennzahl 2: Nettomietrendite
Formel
Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Berechnungsbeispiel
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Kaufnebenkosten (10 %) | 25.000 € |
| Gesamtinvestition | 275.000 € |
| Jahresmiete (nettokalt) | 10.800 € |
| − Verwaltung (Hausverwaltung) | −600 € |
| − Instandhaltungsrücklage | −900 € |
| − Mietausfall-Risiko (3 %) | −324 € |
| Nettomietertrag | 8.976 € |
| Nettomietrendite | 3,26 % |
Fazit: Die Nettomietrendite liegt typischerweise 1,0–1,5 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite. Sie ist die realistischere Kennzahl für die Kaufentscheidung.
Nicht umlegbare Kosten im Detail
| Kostenart | Richtwert pro Jahr |
|---|---|
| Hausverwaltung | 250–400 €/Wohnung |
| Instandhaltungsrücklage | 6–12 €/m² |
| Mietausfall-Risiko | 2–4 % der Jahresmiete |
| Rechtsschutz-/Mietausfallversicherung | 100–300 € |
| Steuerberater-Anteil | 200–400 € |
| Summe (typisch) | 1.200–2.500 € |
Kennzahl 3: Eigenkapitalrendite
Formel
EK-Rendite = (Nettomietertrag − Zinskosten) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100
Berechnungsbeispiel: Der Hebeleffekt
| 100 % EK | 30 % EK | 20 % EK | |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis + NK | 275.000 € | 275.000 € | 275.000 € |
| Eigenkapital | 275.000 € | 82.500 € | 55.000 € |
| Darlehen | 0 € | 192.500 € | 220.000 € |
| Zinsen (3,5 %/J.) | 0 € | 6.738 € | 7.700 € |
| Nettomietertrag | 8.976 € | 8.976 € | 8.976 € |
| Cashflow (nach Zinsen) | 8.976 € | 2.238 € | 1.276 € |
| EK-Rendite | 3,26 % | 2,71 % | 2,32 % |
Wann funktioniert der Hebeleffekt?
Der Leverage-Effekt wirkt positiv, wenn die Objektrendite über dem Kreditzins liegt:
| Objektrendite vs. Kreditzins | Hebeleffekt |
|---|---|
| Objektrendite > Kreditzins | ✅ EK-Rendite > Objektrendite (positiver Hebel) |
| Objektrendite = Kreditzins | ⚠️ Kein Hebeleffekt |
| Objektrendite < Kreditzins | ❌ EK-Rendite < Objektrendite (negativer Hebel!) |
2026-Realität: Bei Kreditzinsen von 3,5 % und Netto-Objektrenditen von oft nur 3,0–3,5 % ist der Hebeleffekt in vielen Märkten nahe null oder negativ. Investoren müssen auf Wertsteigerung setzen oder Objekte mit höherer Rendite finden.
Schnell-Check: Der Mietpreismultiplikator
Der Mietpreismultiplikator ist die einfachste Kennzahl:
Multiplikator = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
| Multiplikator | Bewertung | Rendite-Äquivalent |
|---|---|---|
| < 20 | 🟢 Sehr günstig | > 5,0 % |
| 20–25 | 🟢 Fair bewertet | 4,0–5,0 % |
| 25–30 | 🟡 Teuer | 3,3–4,0 % |
| 30–35 | 🔴 Sehr teuer | 2,9–3,3 % |
| > 35 | ❌ Überteuert | < 2,9 % |
5 häufige Rendite-Fehler
1. Kaufnebenkosten ignorieren
Die Kaufnebenkosten (7–15 %) gehören zur Gesamtinvestition und müssen in die Renditeberechnung einfließen. Ohne sie wird die Rendite um 0,5–1,0 Prozentpunkte überschätzt.
2. Instandhaltung unterschätzen
Alte Gebäude brauchen mehr Instandhaltung. Bei Baujahren vor 1970 sollten Sie mit 12–15 €/m²/Jahr rechnen, bei Neubauten mit 6–8 €/m²/Jahr.
3. Leerstand ignorieren
Selbst in guten Lagen kann es zu Mieterwechsel-Leerständen kommen. Kalkulieren Sie mindestens 1 Monat Leerstand alle 3–5 Jahre (ca. 2–3 % Mietausfall).
4. Wertsteigerung als sicher einplanen
Wertsteigerung ist keine Garantie. Zwischen 2022 und 2024 sind Preise in vielen Regionen um 10–15 % gefallen. Rechnen Sie konservativ mit 0–1 % pro Jahr.
5. Steuervorteile überschätzen
AfA-Abschreibung und Zinsabzug verbessern die Nach-Steuer-Rendite, aber sie machen ein unrentables Objekt nicht rentabel. Investieren Sie nie „nur wegen der Steuer”.
Rendite-Vergleich: Immobilie vs. Alternativen
| Anlage | Typische Rendite (vor Steuern) | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilie (vermietet) | 3–5 % Netto + Wertsteigerung | Mittel | 🔴 Gering |
| ETF (MSCI World) | 7–9 % langfristig | Mittel-Hoch | 🟢 Hoch |
| Festgeld | 2,5–3,5 % | 🟢 Gering | 🟡 Mittel |
| Anleihen | 3–4 % | 🟢 Gering | 🟢 Hoch |
| Gold | 3–5 % langfristig | Mittel | 🟢 Hoch |
Hinweis: Der Hebeleffekt (Fremdfinanzierung) ist der einzigartige Vorteil von Immobilien gegenüber anderen Anlageklassen. Kein anderer Vermögenswert lässt sich so günstig und langfristig fremdfinanzieren.
Praxis-Checkliste: Rendite vor dem Kauf prüfen
- Bruttomietrendite > 4 %?
- Nettomietrendite > 3 %?
- Kaufpreis-Miete-Multiplikator < 25?
- Netto-Cashflow positiv (nach Zins, Tilgung, NK)?
- Lage mit stabiler/steigender Nachfrage?
- Bauzustand geprüft (Gutachter)?
- Mietentwicklung der Region analysiert?