Eine Mieterhöhung im Briefkasten – das sorgt bei den meisten Mietern für Unbehagen. Doch nicht jede Mieterhöhung ist rechtmäßig. Prüfen Sie mit unserer Checkliste, ob die Erhöhung Ihres Vermieters den gesetzlichen Anforderungen entspricht.
TLDR: Eine Mieterhöhung muss bestimmte formelle und materielle Voraussetzungen erfüllen: Begründung, Einhaltung der Kappungsgrenze, Wartefrist und Vergleichsmiete-Grenze. Bei Verstößen können Sie widersprechen.
Die 5 Arten der Mieterhöhung
| Art | Rechtsgrundlage | Häufigkeit | Mieter-Zustimmung |
|---|---|---|---|
| Vergleichsmiete | § 558 BGB | Max. alle 15 Monate | Ja, innerhalb 2 Monaten |
| Modernisierung | § 559 BGB | Nach Modernisierung | Nein (automatisch) |
| Staffelmiete | § 557a BGB | Laut Vertrag | Nein (vertraglich) |
| Indexmiete | § 557b BGB | Bei VPI-Änderung | Nein (automatisch) |
| Betriebskosten | § 560 BGB | Nach Abrechnung | Nein (automatisch) |
Prüfschema: Mieterhöhung zur Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
Schritt 1: Formelle Prüfung
- Schriftform: Das Erhöhungsverlangen muss schriftlich erfolgen (auch per E-Mail möglich seit BGH 2020)
- Begründung: Es muss eine der folgenden Begründungen enthalten:
- Verweis auf den qualifizierten Mietspiegel
- Drei Vergleichswohnungen
- Sachverständigengutachten
- Mietdatenbank
- Alle Mieter adressiert: Bei mehreren Mietern müssen alle angeschrieben werden
- Absender korrekt: Vermieter oder bevollmächtigte Hausverwaltung
Schritt 2: Wartefrist prüfen
- 15 Monate seit Einzug oder letzter Mieterhöhung vergangen?
- Keine andere Art der Mieterhöhung (Index/Staffel) im Vertrag vereinbart?
Schritt 3: Kappungsgrenze prüfen
Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 % (bzw. 15 % in angespannten Wohnungsmärkten) steigen:
| Ausgangslage | Kappung 20 % | Kappung 15 % |
|---|---|---|
| Miete vor 3 Jahren: 8,00 €/m² | Max. 9,60 €/m² | Max. 9,20 €/m² |
| Miete vor 3 Jahren: 10,00 €/m² | Max. 12,00 €/m² | Max. 11,50 €/m² |
| Miete vor 3 Jahren: 12,00 €/m² | Max. 14,40 €/m² | Max. 13,80 €/m² |
Schritt 4: Ortsübliche Vergleichsmiete prüfen
Die Miete darf nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete (gem. Mietspiegel) steigen. Prüfen Sie:
- Ist der angegebene Mietspiegelwert korrekt für Ihre Wohnlage, Baujahr und Ausstattung?
- Wurden Zu- und Abschläge richtig berechnet?
- Ist der Mietspiegel noch aktuell (max. 4 Jahre alt)?
Sonderfälle: Modernisierungs-Mieterhöhung (§ 559 BGB)
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Kosten anteilig auf die Miete umlegen:
Berechnung
Jahresmiethöhung = Modernisierungskosten × 8 % ÷ 12
Berechnungsbeispiel
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kosten neue Außendämmung | 60.000 € |
| Haus mit 6 Wohnungen | |
| Anteil Ihrer Wohnung (nach m²) | 10.000 € |
| Jährliche Umlage (8 %) | 800 € |
| Monatliche Mieterhöhung | 66,67 € |
Was NICHT zur Modernisierung zählt
- ❌ Reine Instandhaltung/Reparaturen
- ❌ Schönheitsreparaturen
- ❌ Luxussanierungen ohne Energieeinsparung
➜ Modernisierungsumlage berechnen →
Staffelmiete und Indexmiete prüfen
Staffelmiete (§ 557a BGB)
Bei einer Staffelmiete sind die Mieterhöhungen im Vertrag festgelegt:
- Betrag und Zeitpunkt jeder Staffel müssen klar definiert sein
- Die Staffelmiete muss für mindestens 12 Monate zwischen den Stufen gelten
- Keine zusätzliche Mieterhöhung (zur Vergleichsmiete) möglich
Indexmiete (§ 557b BGB)
Bei einer Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt:
- Die Erhöhung muss dem VPI-Anstieg entsprechen
- Es muss mindestens 12 Monate seit der letzten Indexanpassung vergangen sein
- Der Vermieter muss die Berechnung offenlegen
Was tun bei unberechtigter Mieterhöhung?
Ihre Optionen als Mieter
- Zustimmung verweigern: Sie haben 2 Monate Überlegungsfrist – nutzen Sie diese
- Teilzustimmung: Sie können einer niedrigeren Erhöhung zustimmen (z. B. bis zur korrekten Vergleichsmiete)
- Schriftlich widersprechen: Konkreten Fehler benennen
- Mieterverein einschalten: Rechtliche Prüfung und ggf. Vertretung
Was passiert bei Nicht-Zustimmung?
Wenn Sie nicht zustimmen, hat der Vermieter 3 Monate Zeit, auf Zustimmung zu klagen (Amtsgericht). Bis zum rechtskräftigen Urteil zahlen Sie die alte Miete weiter.
Sonderkündigungsrecht
Bei einer Mieterhöhung zur Vergleichsmiete haben Sie ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB): Sie können bis zum Ende des 2. Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens zum Ende des übernächsten Monats kündigen.
Häufige Fehler bei Mieterhöhungen
| Fehler | Konsequenz |
|---|---|
| Falscher oder veralteter Mietspiegel | Erhöhung kann unwirksam sein |
| Falsche Wohnflächenberechnung | Mieterhöhung auf falscher Basis |
| Kappungsgrenze nicht beachtet | Erhöhung teilweise unwirksam |
| Wartefrist nicht eingehalten | Formell unwirksam |
| Nicht alle Mieter angeschrieben | Formell unwirksam |
| Modernisierung mit Reparatur vermischt | Mieteranteil zu hoch |
Aktuelle Entwicklung: Mietrecht-II-Reform (Stand März 2026)
Der Referentenentwurf „Mietrecht II” des BMJV (Februar 2026) sieht wichtige Änderungen vor:
| Geplante Änderung | Auswirkung für Mieter |
|---|---|
| Indexmieten-Deckelung | Max. 3,5 % pro Jahr in angespannten Märkten |
| Möblierungszuschlag | Transparenzpflicht, max. 5 % des Grundmietwerts |
| Kurzzeitmietverträge | Max. 6 Monate Befristung |
| Schonfristzahlung | Auch bei ordentlicher Kündigung möglich |
| Mietpreisbremse | Verlängert bis 2029 (bereits in Kraft) |
Hinweis: Es handelt sich um einen Referentenentwurf. Änderungen im Gesetzgebungsverfahren sind möglich.