„Wie viel Haus kann ich mir leisten?” – diese Frage ist der Ausgangspunkt jeder Immobiliensuche. Die Antwort hängt von Ihrem Einkommen, Ihrem Eigenkapital und den aktuellen Zinsen ab.
TLDR: Maximal 35 % des Nettohaushaltseinkommens für die Kreditrate. Bei 5.000 € netto und 3,5 % Zins sind das ca. 380.000 € Kaufpreis (mit 80.000 € Eigenkapital).
Die drei Faustregeln der Immobilienbudgetierung
Faustregel 1: Die 35-Prozent-Regel
Maximal 35 % des Nettohaushaltseinkommens sollten für die Kreditrate (Zins + Tilgung) aufgewendet werden. Manche Banken akzeptieren bis 40 %, konservative Berater empfehlen 30 %.
| Netto-Haushalt | Max. Rate (35 %) | Max. Rate (30 %) |
|---|---|---|
| 3.000 € | 1.050 € | 900 € |
| 4.000 € | 1.400 € | 1.200 € |
| 5.000 € | 1.750 € | 1.500 € |
| 6.000 € | 2.100 € | 1.800 € |
| 8.000 € | 2.800 € | 2.400 € |
Faustregel 2: Der Einkommens-Multiplikator
Eine grobe Orientierung: Der maximale Kaufpreis sollte das 5- bis 7-fache des Bruttojahresgehalts nicht überschreiten.
| Bruttojahresgehalt | Kaufpreis (5×) | Kaufpreis (7×) |
|---|---|---|
| 50.000 € | 250.000 € | 350.000 € |
| 70.000 € | 350.000 € | 490.000 € |
| 100.000 € | 500.000 € | 700.000 € |
Faustregel 3: Die Bankformel
Banken berechnen Ihr Budget anhand der Annuitätenformel:
Maximales Darlehen = Monatliche Rate × 12 ÷ (Zinssatz + Tilgung)
Bei 1.500 € monatlicher Rate, 3,5 % Zinsen und 2 % Tilgung:
- Maximales Darlehen: 1.500 × 12 ÷ 0,055 = 327.272 €
- Plus 80.000 € Eigenkapital = 407.000 € Kaufpreis (minus Nebenkosten)
Was Banken wirklich prüfen
Die Haushaltsrechnung der Bank
Banken erstellen eine detaillierte Einnahmen-Ausgaben-Rechnung:
| Position | Beispiel: Paar, 2 Kinder |
|---|---|
| + Nettoeinkommen Hauptverdiener | 3.800 € |
| + Nettoeinkommen Zweitverdiener | 2.200 € |
| + Kindergeld | 500 € |
| = Gesamteinkommen | 6.500 € |
| − Lebenshaltung (Pauschale) | −2.000 € |
| − Kinder (Pauschale) | −500 € |
| − Versicherungen | −300 € |
| − Bestehende Kredite | −200 € |
| − KFZ-Kosten | −300 € |
| − Nebenkosten Immobilie | −400 € |
| − Puffer (10 %) | −300 € |
| = Frei verfügbar für Rate | 2.500 € |
Hinweis: Banken rechnen konservativ. Kindergeld wird oft nur teilweise angerechnet, variable Gehaltsbestandteile (Boni) werden reduziert.
Bonität und Schufa
Neben dem Einkommen prüft die Bank:
- Schufa-Score: Mindestens 90 Punkte (ideal > 95)
- Beschäftigungsdauer: Mind. 6 Monate (unbefristet bevorzugt)
- Bestehende Verbindlichkeiten: Ratenkredite, Leasingverträge
- Selbstständigkeit: Mind. 3 Jahre Einkommensnachweis
Versteckte Kosten: Was viele vergessen
Laufende Kosten als Eigentümer
| Kostenstelle | ETW (80 m²) | Haus (140 m²) |
|---|---|---|
| Grundsteuer | 50–200 €/Mon. | 100–400 €/Mon. |
| Hausgeld/Betriebskosten | 200–350 €/Mon. | — |
| Heizung + Strom | (im Hausgeld) | 200–400 €/Mon. |
| Wasser + Müll | (im Hausgeld) | 50–100 €/Mon. |
| Versicherung | (im Hausgeld) | 50–150 €/Mon. |
| Instandhaltungsrücklage | 80–160 €/Mon. | 140–280 €/Mon. |
| Gesamt | 330–710 €/Mon. | 540–1.330 €/Mon. |
Wichtig: Planen Sie 1–2 € pro m²/Monat als Instandhaltungsrücklage ein (bei Neubau weniger, bei Altbau mehr). Dach, Heizung oder Fenster können sonst zum finanziellen Schock werden.
Einmalige Kosten nach dem Kauf
- Umzugskosten: 1.000–5.000 €
- Renovierung/Einrichtung: 5.000–30.000 €
- Garten/Außenanlagen: 2.000–10.000 € (bei Haus)
- Anschlussgebühren: 500–2.000 € (Strom, Internet, Telefon)
Praxisbeispiel: Familien-Budget
Familie Müller – Kaufpreis 380.000 € in Niedersachsen
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 380.000 € |
| Kaufnebenkosten (10 %) | 38.000 € |
| Gesamtkosten | 418.000 € |
| Eigenkapital | 90.000 € |
| KfW-Darlehen (124) | 50.000 € |
| Bankdarlehen | 278.000 € |
| Zinssatz | 3,5 % |
| Tilgung | 2,5 % |
| Monatliche Rate | 1.390 € |
| Anteil am Nettoeinkommen (5.500 €) | 25,3 % |
Bewertung: 🟢 Die Familie bleibt komfortabel unter der 35 %-Grenze. Genug Puffer für Kinder, Urlaub und Rücklagen.
5 häufige Budgetfehler
- Nur die Kreditrate kalkulieren – Nebenkosten, Instandhaltung und Rücklagen vergessen
- Variablen Einkommensanteil einplanen – Boni, Überstunden nicht als Basis nehmen
- Keinen Notgroschen behalten – 3–6 Monatsgehälter sollten liquide bleiben
- Zinsbindung zu kurz wählen – Bei niedrigen Zinsen 15+ Jahre fixieren
- Wertsteigerung einplanen – Preise können auch fallen