Beim Immobilienkauf ist der Gang zum Notar gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB). Die Notarkosten machen zusammen mit den Grundbuchgebühren rund 2 % des Kaufpreises aus – bei einer 400.000-€-Immobilie also ca. 8.000 €.
TLDR: Notarkosten beim Hauskauf betragen 1,0–1,5 % des Kaufpreises plus 0,5 % Grundbuchkosten. Sie sind gesetzlich geregelt (GNotKG) und nicht verhandelbar. Einsparen lässt sich nur bei optionalen Leistungen.
Was macht der Notar beim Immobilienkauf?
Der Notar übernimmt beim Immobilienerwerb folgende Aufgaben:
- Kaufvertragsentwurf erstellen und beiden Parteien zur Prüfung zusenden (14-Tage-Frist)
- Beurkundung des Kaufvertrags im Termin
- Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen
- Vorkaufsrecht der Gemeinde anfragen (§ 28 BauGB)
- Finanzamt benachrichtigen (für die Grunderwerbsteuer)
- Grundschuld eintragen, wenn der Käufer finanziert
- Eigentumsumschreibung veranlassen nach Kaufpreiszahlung
- Löschungsbewilligungen für alte Grundschulden einholen
Notarkosten-Tabelle: Was kostet wie viel?
Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert (= Kaufpreis) gemäß GNotKG:
| Kaufpreis | Notar (ca.) | Grundbuch (ca.) | Gesamt |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 1.400 € | 600 € | 2.000 € |
| 200.000 € | 1.700 € | 750 € | 2.450 € |
| 250.000 € | 2.000 € | 900 € | 2.900 € |
| 300.000 € | 2.300 € | 1.050 € | 3.350 € |
| 400.000 € | 2.900 € | 1.400 € | 4.300 € |
| 500.000 € | 3.500 € | 1.750 € | 5.250 € |
| 750.000 € | 4.800 € | 2.500 € | 7.300 € |
Hinweis: Gerundete Richtwerte. Die exakte Berechnung erfolgt nach der Gebührentabelle B des GNotKG. Das GNotKG wurde zum 01.01.2026 in den §§ 81, 83 und 137 geändert (ZStrWuPRÄndG). Bereits zum 01.06.2025 gab es Anpassungen bei spezifischen Gebühren.
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Aufschlüsselung: Wohin fließen die Notar-Euro?
Beurkundung des Kaufvertrags (2,0-fache Gebühr)
Die Hauptgebühr für die notarielle Beurkundung. Sie richtet sich nach dem Kaufpreis und der Gebührentabelle B des GNotKG. Bei 300.000 € Kaufpreis sind dies ca. 1.270 € (2,0 × 635 €).
Vollzug und Betreuung (0,5-fache Gebühr)
Für die Abwicklung des Kaufvertrags: Anfragen beim Grundbuchamt, Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde, Benachrichtigung des Finanzamts. Ca. 317 € bei 300.000 € Kaufpreis.
Grundbucheintragung (1,0-fache Gebühr)
Die Gebühr des Grundbuchamts (Amtsgericht) für die Eigentumsumschreibung. Bei 300.000 €: ca. 635 €.
Grundschuldeintragung (zusätzlich)
Wenn der Käufer mit Bankdarlehen finanziert, fällt eine weitere Grundschuldeintragung an. Diese wird nach dem Grundschuldbetrag (= Darlehenssumme) berechnet. Bei 240.000 € Grundschuld: ca. 535 € zusätzlich.
Optionales Notaranderkonto
Ein separates Treuhandkonto, über das der Kaufpreis abgewickelt wird. Kosten: ca. 0,25 % des Kaufpreises (750 € bei 300.000 €). In der Praxis wird dies heute selten genutzt – die meisten Käufe werden per Direktzahlung abgewickelt.
Häufige Fehler bei den Notarkosten
❌ Fehler 1: Einen „günstigen Notar” suchen
Alle Notare berechnen identische Gebühren nach GNotKG. Es gibt keinen Preiswettbewerb. Wählen Sie den Notar nach Erreichbarkeit, Erfahrung und Kommunikation – nicht nach Preis.
❌ Fehler 2: Grundschuld-Kosten nicht einkalkulieren
Viele Käufer rechnen nur mit Kaufvertrags-Kosten und vergessen die Grundschuldeintragung (weitere 500–1.000 €). Planen Sie immer die Finanzierungskosten ein.
❌ Fehler 3: Vorkaufsrecht der Gemeinde ignorieren
In manchen städtischen Gebieten hat die Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Notar muss dies anfragen – das kann den Kaufprozess um 2–4 Wochen verlängern.
❌ Fehler 4: Unnötiges Notaranderkonto
Das Notaranderkonto verursacht zusätzliche Kosten von bis zu 1.000 €. In den meisten Fällen ist eine Direktzahlung an den Verkäufer nach erfüllten Kaufvertragsbedingungen sicherer und günstiger.
Spartipps: So reduzieren Sie die Notar-Nebenkosten
- Grundschuld ohne Brief eintragen lassen – spart Grundbuchkosten (kein Grundschuldbrief = geringere Gebühren)
- Auf Notaranderkonto verzichten – Direktzahlung ist Standard und spart 0,25 % des Kaufpreises
- Vollmachten bündeln – mehrere Beurkundungen am selben Tag können Fahrt- und Nebenkosten sparen
- Bestehende Grundschuld übernehmen – bei manchen Anschlussfinanzierungen kann die bestehende Grundschuld des Verkäufers abgetreten werden (spart Löschung + Neueintragung)
Der zeitliche Ablauf: Wann fallen Notarkosten an?
| Zeitpunkt | Tätigkeit | Kostenentstehung |
|---|---|---|
| Vor Beurkundung | Vertragsentwurf + Prüfungsfrist (14 Tage) | Keine Kosten (es sei denn, Sie treten zurück) |
| Bei Beurkundung | Unterschrift + Beurkundung | Notargebühr wird fällig |
| 2–4 Wochen danach | Auflassungsvormerkung | Grundbuchgebühr teilweise fällig |
| Nach GrESt-Zahlung | Eigentumsumschreibung | Restliche Grundbuchgebühr |
Wichtig: Wenn Sie den Notartermin wahrnehmen und den Kaufvertrag beurkunden lassen, sind Sie zahlungspflichtig – auch wenn der Kauf später scheitert. Prüfen Sie den Vertragsentwurf daher gründlich vor dem Termin.
Notarkosten bei Kapitalanlage-Immobilien
Bei vermieteten Immobilien können Notarkosten als Anschaffungsnebenkosten steuerlich geltend gemacht werden. Sie werden dem Gebäude zugeordnet und über die AfA-Nutzungsdauer (50 Jahre) abgeschrieben. Das gilt auch für Grundbuchkosten und die Grundschuldeintragung.
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