Die Mietpreisbremse schützt Mieter vor überhöhten Mieten bei Neuvermietung. In vielen deutschen Städten darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Doch wie prüfen Sie, ob Ihre Miete zu hoch ist?
TLDR: Prüfen Sie in 5 Schritten, ob die Mietpreisbremse für Ihre Wohnung gilt und ob Ihre Miete die zulässige Grenze überschreitet. Bei Verstößen können Sie eine Rüge schicken und zu viel Gezahltes zurückfordern.
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Schritt 1: Gilt die Mietpreisbremse in meiner Stadt?
Die Mietpreisbremse wird per Landesverordnung für Gebiete mit „angespanntem Wohnungsmarkt” aktiviert. Sie gilt derzeit in den meisten Großstädten und Ballungsräumen.
Bundesländer mit aktiver Mietpreisbremse (Stand März 2026)
Die Mietpreisbremse wurde auf Bundesebene bis zum 31. Dezember 2029 verlängert (in Kraft seit 23. Juli 2025). Die Bundesländer setzen sie per Landesverordnung um:
| Bundesland | Geltungsbereich | Landesverordnung gültig bis |
|---|---|---|
| Berlin | Gesamtes Stadtgebiet | 2029 |
| Bayern | 285 Gemeinden inkl. München, Nürnberg (seit 01.01.2026 erweitert, zuvor 208) | 2029 |
| Nordrhein-Westfalen | Erheblich erweitert seit März 2025, inkl. Köln, Düsseldorf, Dortmund | 2029 |
| Hamburg | Gesamtes Stadtgebiet | 2029 |
| Baden-Württemberg | 130 Städte und Gemeinden (seit 2026 angepasst, 84 neu, 43 entfallen) | Ende 2026 |
| Hessen | 49 Gemeinden inkl. Frankfurt | 2029 |
| Niedersachsen | 12 Gemeinden inkl. Hannover | 2029 |
| Brandenburg | 31 Gemeinden inkl. Potsdam | 2029 |
| Schleswig-Holstein | 12 Gemeinden inkl. Kiel | 2029 |
| Rheinland-Pfalz | Seit Oktober 2025 erheblich erweitert | 2029 |
Prüfung: Schauen Sie auf die Website Ihres Landesministeriums für Wohnen oder googeln Sie „Mietpreisbremse [Ihre Stadt]”. Das Bundesverfassungsgericht hat die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse am 17. Februar 2026 erneut bestätigt.
Schritt 2: Fällt Ihre Wohnung unter die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt NICHT für:
| Ausnahme | Erklärung |
|---|---|
| Neubau | Erstbezug nach dem 01.10.2014 – diese Wohnungen sind komplett ausgenommen |
| Umfassende Modernisierung | Wenn mind. ein Drittel des Aufwands eines vergleichbaren Neubaus investiert wurde |
| Vormieter-Bestandsschutz | Wenn der Vormieter bereits eine höhere Miete als 10 % über Vergleichsmiete zahlte |
| Möblierte Wohnungen auf Zeit | Kurzzeitvermietungen sind oft ausgenommen |
| Sozialwohnungen | Unterliegen eigener Mietpreisbindung |
Schritt 3: Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Die Vergleichsmiete ist das Herzstück der Prüfung. So ermitteln Sie sie:
Option A: Qualifizierter Mietspiegel (beste Methode)
Die meisten Großstädte haben einen qualifizierten Mietspiegel. Dort finden Sie die Vergleichsmiete anhand:
- Baujahr der Wohnung
- Wohnlage (einfach/mittel/gut)
- Ausstattung (Heizungsart, Bad, Küche)
- Wohnfläche
Tipp: Berliner Mietspiegel ist online einsehbar. In München, Hamburg und Köln gibt es interaktive Online-Abfragen.
Option B: Mietdatenbanken
In Gemeinden ohne Mietspiegel nutzbar: Datenbanken von Mietervereinen, IVD-Preisspiegel, regionale Erhebungen.
Option C: Sachverständigengutachten
Als letztes Mittel: Ein vereidigter Sachverständiger erstellt ein Gutachten. Kosten: 500–1.500 €.
Schritt 4: Berechnen Sie die zulässige Höchstmiete
Die Formel ist einfach:
Zulässige Höchstmiete = Ortsübliche Vergleichsmiete × 1,10
Berechnungsbeispiel: Berlin-Kreuzberg
| Position | Betrag |
|---|---|
| Wohnung: 65 m², Baujahr 1960, mittlere Lage, Standardausstattung | |
| Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel | 8,20 €/m² |
| Zulässige Höchstmiete (+10 %) | 9,02 €/m² |
| Zulässige monatliche Nettokaltmiete | 586,30 € |
| Tatsächlich vereinbarte Miete | 720,00 € |
| Überhöhung | 133,70 €/Monat |
In diesem Beispiel zahlt der Mieter 1.604 € pro Jahr zu viel.
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Schritt 5: Rüge an den Vermieter schicken
Wenn Ihre Miete die zulässige Höchstmiete überschreitet, müssen Sie eine qualifizierte Rüge senden (§ 556g Abs. 2 BGB).
Was muss die Rüge enthalten?
- Bezugnahme auf die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB)
- Die Angabe der ortsüblichen Vergleichsmiete (mit Quelle: Mietspiegel-Werte)
- Die Berechnung der zulässigen Höchstmiete (+10 %)
- Die Aufforderung zur Rückzahlung der Differenz
- Fristsetzung (üblicherweise 14 Tage)
Muster-Rüge (Kerntext)
Sehr geehrte(r) Vermieter(in),
hiermit rüge ich gemäß § 556g Abs. 2 BGB die vereinbarte Miete meiner Wohnung [Adresse]. Die vereinbarte Nettokaltmiete von [X] €/m² übersteigt die zulässige Höchstmiete gemäß Mietpreisbremse.
Die ortsübliche Vergleichsmiete laut [Mietspiegel/Datenbank] beträgt [Y] €/m². Zuzüglich 10 % ergibt sich eine zulässige Höchstmiete von [Z] €/m².
Ich fordere Sie auf, die Miete entsprechend anzupassen und die seit [Einzugsdatum] zu viel gezahlten Beträge innerhalb von 14 Tagen zurückzuerstatten.
Was passiert nach der Rüge?
- Vermieter akzeptiert: Miete wird gesenkt, Rückzahlung erfolgt
- Vermieter reagiert nicht: Sie können die Miete ab dem Monat nach der Rüge gekürzt zahlen (nur den zulässigen Betrag)
- Vermieter widerspricht: Im Streitfall hilft der Mieterverein oder ein Rechtsanwalt. Klage vor dem Amtsgericht möglich.
Seit 2019: Vorvertragliche Auskunftspflicht
Seit dem 01.01.2019 muss der Vermieter vor Vertragsabschluss über Gründe mitteilen, warum eine höhere Miete als die Vergleichsmiete +10 % verlangt wird (z. B. Vormieter-Bestandsschutz, Modernisierung). Geschieht das nicht, kann die Rückforderung ab Vertragsbeginn geltend gemacht werden.
Sonderfälle und Fallstricke
Möblierungszuschlag
Für Möblierung darf ein Zuschlag erhoben werden, der zusätzlich zur Mietpreisbremse gilt. Die Höhe ist umstritten – je nach Gericht 2–3 % des Möbelwerts pro Monat.
Vormieter-Bestandsschutz
Hat der Vormieter bereits eine höhere Miete als die Vergleichsmiete +10 % gezahlt, darf der Vermieter diese Miete beibehalten (§ 556e Abs. 1 BGB). Er muss dies aber nachweisen.
Geplante Reform: Mietrecht II (Referentenentwurf Februar 2026)
Der Referentenentwurf „Mietrecht II” des BMJV sieht u. a. vor:
- Indexmieten-Deckelung: max. 3,5 % pro Jahr in angespannten Märkten
- Möblierungszuschlag-Transparenz: Separate Ausweisung, Obergrenze 5 % des Grundmietwerts
- Kurzzeitmietverträge: Begrenzung auf max. 6 Monate
Stand März 2026: Es handelt sich um einen Referentenentwurf. Änderungen im parlamentarischen Prozess sind möglich.
Modernisierungsumlage
Nach einer Modernisierung kann die Miete über die Mietpreisbremse-Grenze hinaus erhöht werden – maximal um 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr (§ 559 BGB).
Wo gibt es Hilfe?
- Mieterverein: Beratung und Rechtsschutz (Jahresbeitrag ca. 50–100 €)
- Verbraucherzentrale: Erstberatung zu Mietrecht
- Rechtsanwalt für Mietrecht: Für komplexe Fälle
- Online-Tools: Mietpreisbremse-Check →