Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist die größte Einzelposition unter den Kaufnebenkosten – und gleichzeitig der Posten, der am stärksten vom Standort abhängt. Zwischen Bayern (3,5 %) und Brandenburg (6,5 %) liegen bei einem Kaufpreis von 400.000 € bereits 12.000 € Unterschied.
TLDR: Die Grunderwerbsteuer beträgt 2026 zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises – abhängig vom Bundesland. Bayern ist mit 3,5 % am günstigsten, fünf Länder verlangen den Höchstsatz von 6,5 %.
Grunderwerbsteuer-Tabelle 2026: Alle 16 Bundesländer
| Bundesland | GrESt-Satz | Bei 300.000 € | Bei 400.000 € | Bei 500.000 € |
|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € | 14.000 € | 17.500 € |
| Sachsen | 5,5 % | 16.500 € | 22.000 € | 27.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € | 20.000 € | 25.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € | 20.000 € | 25.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € | 20.000 € | 25.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € | 20.000 € | 25.000 € |
| Bremen | 5,0 % | 15.000 € | 20.000 € | 25.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € | 22.000 € | 27.500 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € | 24.000 € | 30.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € | 24.000 € | 30.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € | 24.000 € | 30.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 15.000 € | 20.000 € | 25.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € | 26.000 € | 32.500 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € | 26.000 € | 32.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € | 26.000 € | 32.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € | 26.000 € | 32.500 € |
Rechtsgrundlage: GrEStG § 11. Stand: März 2026.
➜ Berechnen Sie Ihre individuellen Kaufnebenkosten: Zum Kaufnebenkosten-Rechner →
Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
Die Berechnungsformel ist einfach:
Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × Steuersatz des Bundeslandes
Dabei gilt als Bemessungsgrundlage der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Jedoch können bestimmte Positionen abgezogen werden:
- Bewegliche Gegenstände: Einbauküche, Markise, Sauna, Gartenhäuschen – sofern im Kaufvertrag separat ausgewiesen
- Instandhaltungsrücklage: Bei Eigentumswohnungen der anteilige Rücklagenbestand
- Inventar/Mobiliar: Wenn mitverkauft und im Kaufvertrag beziffert
Berechnungsbeispiel: Eigentumswohnung in Berlin
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis laut Vertrag | 350.000 € |
| Abzug Einbauküche | − 8.000 € |
| Abzug Instandhaltungsrücklage | − 5.000 € |
| Bemessungsgrundlage | 337.000 € |
| GrESt Berlin (6,0 %) | 20.220 € |
Ohne Abzüge wären es 21.000 € – eine Ersparnis von 780 €.
Historische Entwicklung: Wer hat erhöht?
Seit 2006 dürfen die Bundesländer den GrESt-Satz selbst festlegen. Seitdem haben fast alle Länder erhöht – teilweise mehrfach:
| Bundesland | 2006 | 2010 | 2015 | 2020 | 2026 | Veränderung |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 3,5 % | 3,5 % | 3,5 % | 3,5 % | ±0 |
| Sachsen | 3,5 % | 3,5 % | 3,5 % | 3,5 % | 5,5 % | +2,0 |
| NRW | 3,5 % | 5,0 % | 6,5 % | 6,5 % | 6,5 % | +3,0 |
| Brandenburg | 3,5 % | 5,0 % | 6,5 % | 6,5 % | 6,5 % | +3,0 |
| Schleswig-Holstein | 3,5 % | 5,0 % | 6,5 % | 6,5 % | 6,5 % | +3,0 |
| Berlin | 3,5 % | 4,5 % | 6,0 % | 6,0 % | 6,0 % | +2,5 |
Fazit: Bayern ist das einzige Bundesland, das seit 2006 nicht erhöht hat. Sachsen hat 2023 von 3,5 % auf 5,5 % angehoben, Thüringen ist 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt worden. Alle anderen Länder haben die Steuer im Mittel um 2 Prozentpunkte angehoben.
5 legale Strategien zum GrESt-Sparen
1. Bewegliche Gegenstände separat ausweisen
Listen Sie Einbauküche, Markise, Sauna und andere bewegliche Gegenstände einzeln mit realistischem Zeitwert im Kaufvertrag auf. Das Finanzamt akzeptiert in der Regel Beträge bis ca. 15 % des Kaufpreises.
2. Instandhaltungsrücklage bei ETW abziehen
Bei Eigentumswohnungen kann der anteilige Bestand der Instandhaltungsrücklage vom Kaufpreis abgezogen werden (BFH-Urteil vom 09.10.1991, II R 20/89).
3. Kaufzeitpunkt und Bundesland beachten
Wer flexibel ist: Bei grenznahen Regionen lohnt sich ein Blick über die Landesgrenze. Ein Kauf in Bayern statt in NRW spart bei 400.000 € Kaufpreis 12.000 € GrESt.
4. Direktkauf ohne Makler
Die Grunderwerbsteuer ist zwar vom Makler unabhängig, aber ein Kauf ohne Makler spart 3–4 % Provision und reduziert die Gesamtnebenkosten massiv.
5. Erbschaft und Schenkung
Bei Erwerb innerhalb der Familie (Erbschaft, Schenkung, Übertragung zwischen Ehepartnern) fällt keine Grunderwerbsteuer an – es gelten stattdessen die Regelungen des ErbStG.
Reform-Diskussion: Kommt der Freibetrag?
Seit Jahren wird über eine GrESt-Reform diskutiert. Im Gespräch sind:
- Freibetrag für Erstkäufer: 250.000–400.000 € Freibetrag für den ersten Immobilienkauf (Diskussionsentwurf des BMF)
- Progressive Steuersätze: Niedrigere Sätze für günstige Immobilien, höhere für teure (nach britischem Vorbild)
- Bundeseinheitlicher Satz: Rückkehr zu einem einheitlichen Satz (politisch unwahrscheinlich)
Stand März 2026: Ein konkreter Gesetzentwurf liegt noch nicht vor. Erstkäufer sollten die politische Entwicklung beobachten, aber nicht auf eine Reform warten – die Preise steigen möglicherweise schneller als die Ersparnis.
Grunderwerbsteuer bei Kapitalanlage
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, kann die GrESt als Anschaffungsnebenkosten über die AfA-Nutzungsdauer (in der Regel 50 Jahre) abschreiben. Die GrESt wird dabei dem Gebäudeanteil zugeordnet und steuerlich geltend gemacht (§ 9 Abs. 1 Nr. 7 EStG).
Bei Selbstnutzung ist keine steuerliche Absetzbarkeit der Grunderwerbsteuer möglich.
Weiterführende Artikel
- Was sind Kaufnebenkosten? – Überblick über alle Kostenpositionen
- Notarkosten beim Hauskauf – Detaillierte Gebührenaufstellung
- Kaufnebenkosten sparen – 8 Strategien zur Kostenreduktion
- Kaufnebenkosten-Rechner – Alle Kosten individuell berechnen