Was ist die AfA bei Immobilien?
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ermöglicht es Vermietern, die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie über die Nutzungsdauer steuerlich abzusetzen. Sie ist einer der wichtigsten Steuervorteile bei der Immobilienkapitalanlage.
Achtung: Die AfA gilt nur für vermietete Immobilien und den Gebäudeanteil – nicht für den Grundstückswert und nicht für selbstgenutzte Immobilien.
Die drei AfA-Varianten im Überblick
1. Lineare AfA – der Standard
| Baujahr | AfA-Satz | Nutzungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Ab 01.01.2023 | 3 % | 33,3 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG (neue Fassung) |
| 1925 bis 2022 | 2 % | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG (alte Fassung) |
| Vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG |
Beispiel: Gebäudeanteil 250.000 €, Baujahr 2024 → AfA = 250.000 × 3 % = 7.500 €/Jahr Steuerminderung (bei Grenzsteuersatz 42 % = 3.150 € Steuerersparnis/Jahr).
2. Degressive AfA – zeitlich befristet
Für Neubauwohnungen mit Baubeginn zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 gilt die degressive AfA:
- 5 % im ersten Jahr, danach 5 % vom jeweiligen Restwert
- Ermöglicht höhere Absetzungen in den ersten Jahren
- Wechsel zur linearen AfA jederzeit möglich (nicht zurück)
3. Sonder-AfA nach § 7b EStG
Zusätzlich zur normalen AfA können für bestimmte Neubauwohnungen:
- 5 % Sonder-AfA pro Jahr in den ersten 4 Jahren
- Maximal Baukosten 5.200 €/m² Wohnfläche
- Bemessungsgrundlage bis 4.000 €/m²
- Fertigstellung muss vor dem 01.10.2029 erfolgen
Berechnung des Gebäudeanteils
Da nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann, muss der Kaufpreis aufgeteilt werden:
| Methode | Beschreibung | Empfehlung |
|---|---|---|
| BMF-Arbeitshilfe | Offizielle Berechnungshilfe des Bundesfinanzministeriums | ✅ Empfohlen |
| Gutachten | Sachverständigengutachten | Bei hohem Grundstückswert |
| Kaufvertrag | Aufteilung im Kaufvertrag | Finanzamt akzeptiert nicht immer |
Typische Aufteilung:
- Eigentumswohnung in der Stadt: 30–40 % Grundstück, 60–70 % Gebäude
- Einfamilienhaus im ländlichen Raum: 15–25 % Grundstück, 75–85 % Gebäude
Tipp: Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die AfA. Lassen Sie die Aufteilung im Kaufvertrag festhalten oder nutzen Sie die BMF-Arbeitshilfe.
AfA auf Kaufnebenkosten
Auch Kaufnebenkosten sind bei Kapitalanlagen über die AfA absetzbar:
- ✅ Grunderwerbsteuer: Voll als Anschaffungsnebenkosten
- ✅ Notarkosten (für Kaufvertrag): Anschaffungsnebenkosten
- ✅ Grundbuchkosten (Eigentumsumschreibung): Anschaffungsnebenkosten
- ❌ Maklerkosten: Sofort abziehbar als Werbungskosten (separate Regelung)
➜ Kaufnebenkosten Komplett-Guide
Rechenbeispiel: AfA-Effekt auf die Rendite
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Gebäudeanteil (70 %) | 210.000 € |
| AfA (3 % linear) | 6.300 €/Jahr |
| Grenzsteuersatz | 42 % |
| Steuerersparnis/Jahr | 2.646 € |
| Steuerersparnis über 10 Jahre | 26.460 € |
Die AfA verbessert die Eigenkapitalrendite signifikant. Nutzen Sie unseren Immobilienrendite-Rechner für eine individuelle Berechnung.
Denkmalschutz-AfA
Für denkmalgeschützte Immobilien gelten besondere Regelungen (§ 7i, 7h EStG):
- Vermieter: 9 % für 8 Jahre + 7 % für 4 Jahre = 100 % in 12 Jahren
- Selbstnutzer: 9 % für 10 Jahre = 90 % der Sanierungskosten
Dies macht Denkmalimmobilien besonders attraktiv für Spitzenverdiener – allerdings sind die Sanierungskosten oft hoch und müssen vorab mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden.
Häufige Fragen
Kann ich als Selbstnutzer die AfA nutzen? Nein. Die reguläre AfA gilt nur für vermietete Immobilien. Eine Ausnahme bildet die Denkmalschutz-AfA nach § 7h/7i EStG, die auch Selbstnutzern offensteht.
Was passiert bei der AfA, wenn ich die Immobilie verkaufe? Innerhalb der Spekulationsfrist (10 Jahre) wird der Verkaufsgewinn versteuert – und die bisherige AfA erhöht den steuerpflichtigen Gewinn. Nach 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei.
Kann ich die AfA nachträglich geltend machen? Ja, versäumte AfA kann bis zu 4 Jahre rückwirkend über eine berichtigte Steuererklärung nachgeholt werden.