Auf einen Blick (TL;DR)
Ein Tilgungsplan zeigt Monat für Monat, wie sich Ihr Baufinanzierungsdarlehen entwickelt: wie viel Zinsen Sie zahlen, wie viel getilgt wird und wie hoch die Restschuld ist. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate gleich, aber der Anteil von Zins und Tilgung verschiebt sich kontinuierlich zugunsten der Tilgung.
Was ist ein Tilgungsplan?
Der Tilgungsplan ist die tabellarische Darstellung der Darlehensrückzahlung über die gesamte Laufzeit. Er enthält für jeden Monat (oder jedes Jahr):
| Spalte | Bedeutung |
|---|---|
| Monat/Jahr | Zeitpunkt der Rate |
| Monatsrate (Annuität) | Gleichbleibende Gesamtzahlung |
| Zinsanteil | Zinsen auf die aktuelle Restschuld |
| Tilgungsanteil | Rückzahlung des Darlehens |
| Sondertilgung | Optionale Zusatzzahlung |
| Restschuld | Verbleibende Darlehensschuld |
→ Erstellen Sie Ihren persönlichen Tilgungsplan: Tilgungsrechner
Schritt für Schritt: So berechnen Sie einen Tilgungsplan
Schritt 1: Ausgangsdaten festlegen
Für die Berechnung benötigen Sie:
- Darlehenssumme (z. B. 300.000 €)
- Sollzinssatz (z. B. 3,50 % p.a.)
- Anfängliche Tilgung (z. B. 2,00 % p.a.)
- Sollzinsbindung (z. B. 10 oder 15 Jahre)
Schritt 2: Annuität berechnen
Die jährliche Annuität ist die Summe aus Zins und Tilgung im ersten Jahr:
Jährliche Annuität = Darlehenssumme × (Sollzins + anfängliche Tilgung)
= 300.000 € × (3,50 % + 2,00 %)
= 300.000 € × 5,50 %
= 16.500 €
Monatliche Rate = 16.500 € ÷ 12 = 1.375 €Schritt 3: Zins- und Tilgungsanteil berechnen (Monat 1)
Zinsanteil Monat 1 = 300.000 € × 3,50 % ÷ 12 = 875,00 €
Tilgungsanteil Monat 1 = 1.375,00 € − 875,00 € = 500,00 €
Restschuld nach Monat 1 = 300.000 € − 500,00 € = 299.500 €Schritt 4: Fortschreibung (Monat 2)
Zinsanteil Monat 2 = 299.500 € × 3,50 % ÷ 12 = 873,54 €
Tilgungsanteil Monat 2 = 1.375,00 € − 873,54 € = 501,46 €
Restschuld nach Monat 2 = 299.500 € − 501,46 € = 298.998,54 €Der Effekt: Mit jedem Monat sinkt die Restschuld → die Zinsen sinken → der Tilgungsanteil steigt. Deshalb spricht man vom „Tilgungsparadoxon”: Die tatsächliche Tilgung beschleunigt sich trotz gleichbleibender Rate.
Beispiel-Tilgungsplan (Jahresansicht)
Darlehen: 300.000 € | Zins: 3,50 % | Tilgung: 2,00 %
| Jahr | Jahresrate | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Restschuld |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 16.500 € | 10.365 € | 6.135 € | 293.865 € |
| 2 | 16.500 € | 10.148 € | 6.352 € | 287.513 € |
| 5 | 16.500 € | 9.466 € | 7.034 € | 263.527 € |
| 10 | 16.500 € | 8.166 € | 8.334 € | 225.068 € |
| 15 | 16.500 € | 6.574 € | 9.926 € | 178.516 € |
| 20 | 16.500 € | 4.614 € | 11.886 € | 122.078 € |
| 25 | 16.500 € | 2.190 € | 14.310 € | 53.179 € |
| ~30 | — | — | — | 0 € |
Welche Tilgungsrate ist die richtige?
Die Wahl der anfänglichen Tilgung bestimmt Laufzeit und Gesamtkosten:
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate (bei 300k, 3,5 % Zins) | Laufzeit bis Volltilgung | Gezahlte Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|
| 1 % | 1.125 € | ~46 Jahre | ~327.000 € |
| 2 % | 1.375 € | ~30 Jahre | ~196.000 € |
| 3 % | 1.625 € | ~23 Jahre | ~143.000 € |
| 4 % | 1.875 € | ~18 Jahre | ~110.000 € |
Faustregel: Wählen Sie mindestens 2 % anfängliche Tilgung, besser 3 %. Jedes Prozent mehr spart Ihnen Zehntausende Euro an Zinsen.
Sondertilgung: Der Turbo im Tilgungsplan
Die meisten Darlehensverträge erlauben jährliche Sondertilgungen von 5 % der Darlehenssumme (bei 300.000 € = 15.000 €). Die Auswirkung:
| Szenario | Jährliche Sondertilgung | Restschuld nach 10 J. | Ersparnis vs. ohne |
|---|---|---|---|
| Ohne Sondertilgung | 0 € | 225.068 € | — |
| Mit 5.000 €/Jahr | 5.000 € | 177.068 € | 48.000 € |
| Mit 10.000 €/Jahr | 10.000 € | 129.068 € | 96.000 € |
| Mit 15.000 €/Jahr | 15.000 € | 81.068 € | 144.000 € |
→ Simulieren Sie Sondertilgungen im Tilgungsrechner
Tilgungsplan und Zinsbindung
Nach Ablauf der Sollzinsbindung (typisch 10 oder 15 Jahre) verbleibt eine Restschuld:
- 10 Jahre Zinsbindung bei 2 % Tilgung → Restschuld ca. 225.000 € (75 % des Darlehens)
- 15 Jahre Zinsbindung bei 2 % Tilgung → Restschuld ca. 179.000 € (60 % des Darlehens)
Für die Restschuld brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung → Anschlussfinanzierung Guide
Praxis-Tipp: Planen Sie Ihren Tilgungsplan so, dass die Restschuld am Ende der Zinsbindung nicht mehr als 60–70 % der ursprünglichen Summe beträgt. Das gibt Ihnen bei der Anschlussfinanzierung bessere Konditionen.
Zusammenfassung
- Der Tilgungsplan ist Ihr Fahrplan zur Schuldenfreiheit – nutzen Sie ihn als Steuerungsinstrument
- Wählen Sie mindestens 2 % anfängliche Tilgung – 3 % oder mehr spart erheblich Zinsen
- Sondertilgungen beschleunigen die Rückzahlung dramatisch
- Achten Sie auf die Restschuld am Ende der Zinsbindung
- Erstellen Sie Ihren Plan regelmäßig neu, wenn sich Randbedingungen ändern
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