Auf einen Blick (TL;DR)
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert exakt 17 Kostenarten, die Vermieter auf Mieter umlegen dürfen. Voraussetzung: Die Umlage muss im Mietvertrag vereinbart sein. Alles, was nicht in der BetrKV steht, zahlt der Vermieter selbst – insbesondere Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.
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Gesetzliche Grundlage
Die Umlage von Betriebskosten ist in zwei Gesetzen geregelt:
| Gesetz | Regelung |
|---|---|
| § 556 BGB | Vermieter darf Betriebskosten umlegen, wenn im Mietvertrag vereinbart |
| BetrKV § 1 | Definition: „Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen” |
| BetrKV § 2 | Abschließende Aufzählung der 17 umlagefähigen Kostenarten |
Wichtig: Die Liste in § 2 BetrKV ist abschließend (enumerativ). Kosten, die dort nicht genannt werden, sind nicht umlagefähig – auch wenn sie dem Vermieter tatsächlich entstehen.
Die 17 umlagefähigen Nebenkosten im Detail
1. Grundsteuer (§ 2 Nr. 1 BetrKV)
Die vom Finanzamt erhobene laufende Steuer auf das Grundstück. Wird nach Wohnflächenanteil verteilt.
2. Wasserversorgung (§ 2 Nr. 2)
Kosten der Wasserversorgung: Wassergeld, Wasserzähler, Wasseraufbereitungsanlage, Eichkosten.
3. Entwässerung (§ 2 Nr. 3)
Kanalgebühren, Betrieb einer Entwässerungsanlage, Kläranlagengebühren.
4. Heizung (§ 2 Nr. 4)
Brennstoffkosten, Betriebsstrom der Heizanlage, Wartung, Schornsteinfeger, Immissionsmessung, Legionellenprüfung. Mindestens 50 % verbrauchsabhängig (Heizkostenverordnung).
5. Warmwasser (§ 2 Nr. 5)
Kosten der Warmwasserversorgung: Brennstoffe, Betriebsstrom, Wartung. Bei zentraler Erzeugung ebenfalls nach Verbrauch + Grundkosten.
6. Verbundene Heizung/Warmwasser (§ 2 Nr. 6)
Kosten für verbundene Anlagen, die sowohl Heizung als auch Warmwasser bereitstellen.
7. Aufzug (§ 2 Nr. 7)
Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege, TÜV-Prüfung. Auch Erdgeschossbewohner müssen zahlen, wenn im Mietvertrag vereinbart.
8. Straßenreinigung und Müllabfuhr (§ 2 Nr. 8)
Kommunale Gebühren für Straßenreinigung und Müllentsorgung inklusive Sperrmüll (wenn regelmäßig).
9. Gebäudereinigung (§ 2 Nr. 9)
Treppenhausreinigung, Flurreinigung, Fensterreinigung gemeinschaftlicher Räume. Nicht: Reinigung vermieterspezifischer Räume.
10. Ungezieferbekämpfung (§ 2 Nr. 10)
Regelmäßige Schädlingsbekämpfung im Gebäude. Nicht: Einmalige Maßnahmen bei akutem Befall.
11. Gartenpflege (§ 2 Nr. 11)
Pflege von Grünanlagen: Rasenmähen, Heckenschnitt, Bewässerung, Laub-/Schneebeseitigung auf Gartenwegen. Nicht: Neuanlage eines Gartens, Baumfällung.
12. Beleuchtung (§ 2 Nr. 12)
Strom für Gemeinschaftsbeleuchtung: Treppenhaus, Keller, Außenbeleuchtung, Tiefgarage.
13. Schornsteinreinigung (§ 2 Nr. 13)
Kehrgebühren, Überprüfungsgebühren des Bezirksschornsteinfegers.
14. Sach- und Haftpflichtversicherung (§ 2 Nr. 14)
Gebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Wasser, Elementar), Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Glasversicherung. Nicht: Mietausfallversicherung, Rechtsschutzversicherung des Vermieters.
15. Hauswart (§ 2 Nr. 15)
Hauswartkosten, soweit sie nicht bereits in anderen Positionen (Reinigung, Gartenpflege) enthalten sind. Nicht: Verwaltungstätigkeiten des Hausmeisters.
16. Gemeinschaftsantenne / Breitbandanschluss (§ 2 Nr. 16)
Betriebsstrom, Wartung gemeinschaftlicher Antennenanlagen, Kabel-TV-Grundgebühren. Achtung: Ab 01.07.2024 entfällt das „Nebenkostenprivileg” für Kabel-TV.
17. Sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17)
Auffangtatbestand für regelmäßig wiederkehrende Kosten, die im Mietvertrag einzeln benannt sein müssen. Beispiele:
- Dachrinnenreinigung
- Wartung von Rauchmeldern
- Wartung von Lüftungsanlagen
Nicht umlagefähige Kosten
| Kostenart | Warum nicht umlagefähig? |
|---|---|
| Verwaltungskosten | Betrifft die Verwaltung des Eigentums, nicht den Gebrauch |
| Instandhaltung / Reparaturen | Substanzerhaltung ist Vermieter-Sache |
| Bankgebühren | Keine Betriebskosten |
| Mietausfallversicherung | Versichert Vermieter-Risiko |
| Einmalige Kosten | BetrKV erfordert „laufend wiederkehrende” Kosten |
| Fassadenreinigung | Instandhaltung, nicht Betrieb |
| Baumfällung | Einmalige Maßnahme |
Nebenkostenabrechnung prüfen: Checkliste
- ☑ Sind nur die 17 Kostenarten der BetrKV aufgeführt?
- ☑ Ist der Verteilerschlüssel korrekt (Wohnfläche, Personenzahl, Verbrauch)?
- ☑ Sind Leerstandskosten herausgerechnet?
- ☑ Wurden Heizkosten mindestens 50 % nach Verbrauch abgerechnet?
- ☑ Ist die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Abrechnungszeitraum zugestellt?
- ☑ Stimmt die Wohnflächenangabe mit dem Mietvertrag überein?
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Zusammenfassung
- Die BetrKV definiert exakt 17 umlagefähige Kostenarten
- Umlage muss im Mietvertrag vereinbart sein
- Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sind nie umlagefähig
- Prüfen Sie jede Nebenkostenabrechnung auf nicht berechtigte Posten
- Bei Zweifeln: schriftlicher Widerspruch innerhalb von 12 Monaten
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