Auf einen Blick (TL;DR)
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Kosten teilweise auf die Miete umlegen – maximal 8 % der Modernisierungskosten als jährliche Mieterhöhung (§ 559 BGB). Reine Instandhaltungskosten sind abzuziehen. Es gelten absolute Kappungsgrenzen von 2 €/m² bzw. 3 €/m² innerhalb von 6 Jahren.
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Was zählt als Modernisierung?
Umlagefähige Modernisierungen (§ 555b BGB)
| Modernisierungsart | Beispiele |
|---|---|
| Energetische Modernisierung | Wärmedämmung, neue Fenster, Solaranlage, Heizungsaustausch |
| Wasserersparnis | Wassersparende Armaturen, Regenwassernutzung |
| Wohnwerterhöhung | Aufzug-Einbau, Balkonanbau, Barrierefreiheit |
| Neuer Wohnraum | Dachgeschossausbau |
| Gesetzliche Pflicht | Rauchmelderpflicht, Legionellenprüfungs-Anlage |
Nicht umlagefähig
| Maßnahme | Grund |
|---|---|
| Instandhaltung | Reparaturkosten trägt der Vermieter |
| Instandsetzung | Wiederherstellung des vertragsmäßigen Zustands |
| Luxussanierung | Unverhältnismäßige Verbesserungen ohne echten Wohnwertgewinn |
| Rein optische Maßnahmen | Fassaden-Neuanstrich (wenn nicht energetisch) |
Wichtig: Wird bei einer Modernisierung auch eine Instandhaltung durchgeführt (z. B. Fensteraustausch: alte Fenster waren defekt), muss der Instandhaltungsanteil abgezogen werden. Nur der Modernisierungsmehraufwand ist umlagefähig.
Die Berechnung: Schritt für Schritt
Die Formel
Umlagefähige Kosten = Modernisierungskosten − Instandhaltungsanteil − Fördermittel
Monatliche Mieterhöhung = Umlagefähige Kosten × 8 % ÷ 12Beispielrechnung
Szenario: Fassadendämmung eines 6-Parteien-Hauses
| Position | Betrag |
|---|---|
| Gesamtkosten Fassadendämmung | 120.000 € |
| Abzug: Instandhaltungsanteil (Fassadenputz) | −20.000 € |
| Abzug: KfW-Zuschuss | −15.000 € |
| Umlagefähige Modernisierungskosten | 85.000 € |
| Anteil je Wohnung (gleich groß, je 70 m²) | 14.167 € |
| Jährliche Mieterhöhung (8 %) | 1.133 € |
| Monatliche Mieterhöhung | 94,44 € |
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Die Kappungsgrenzen (§ 559 Abs. 3a BGB)
Seit 2019 gelten absolute Obergrenzen für Modernisierungsmieterhöhungen:
| Bisherige Miete pro m² | Maximale Erhöhung in 6 Jahren |
|---|---|
| Unter 7 €/m² | 2 €/m² |
| Ab 7 €/m² | 3 €/m² |
Beispiel
Wohnung 70 m², Kaltmiete 6,50 €/m² = 455 €/Monat:
- Kappungsgrenze: 2 €/m² × 70 m² = 140 €/Monat in 6 Jahren
- Maximale neue Miete: 455 + 140 = 595 €/Monat
Auch wenn die 8-%-Umlage rechnerisch höher wäre, ist die Miete auf diesen Betrag gedeckelt.
Formale Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung
Der Vermieter muss die Modernisierungsmieterhöhung schriftlich erklären und folgende Informationen enthalten:
- ☑ Art der durchgeführten Modernisierung
- ☑ Gesamtkosten der Modernisierung
- ☑ Berechnung des Instandhaltungsabzugs
- ☑ Berücksichtigte Fördermittel
- ☑ Berechnung des Mieterhöhungsbetrags
- ☑ Verteilerschlüssel (bei Mehrfamilienhaus)
Wenn eines dieser Elemente fehlt, ist die Mieterhöhung formell unwirksam.
Der Härteeinwand (§ 559 Abs. 4 BGB)
Als Mieter können Sie einen Härteeinwand geltend machen, wenn die Mieterhöhung für Sie eine unzumutbare wirtschaftliche oder persönliche Härte darstellt.
Voraussetzungen
- Schriftliche Erklärung des Härteeinwands
- Frist: bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Mieterhöhung folgt
- Darlegung der Härtegründe (z. B. geringes Einkommen, Alter, Krankheit)
Typische Härtegründe
| Härtegrund | Anerkennung |
|---|---|
| Miete übersteigt 40 % des Nettoeinkommens | ⭐⭐⭐ Sehr wahrscheinlich |
| Hohes Alter mit geringer Rente | ⭐⭐⭐ Sehr wahrscheinlich |
| Schwere Erkrankung/Behinderung | ⭐⭐⭐ Sehr wahrscheinlich |
| Schwangerschaft/kleine Kinder | ⭐⭐ Wahrscheinlich |
| Angemessene finanzielle Verhältnisse | ⭐ Unwahrscheinlich |
Praxis-Tipps für Mieter
- Mieterhöhungserklärung prüfen – Sind alle formalen Anforderungen erfüllt?
- Instandhaltungsanteil hinterfragen – Wurde genug abgezogen?
- Fördermittel prüfen – Hat der Vermieter KfW-Zuschüsse erhalten und abgezogen?
- Kappungsgrenze berechnen – Liegt die Erhöhung über dem zulässigen Maximum?
- Mieterverein konsultieren – Bei Zweifeln Fachberatung einholen
- Härteeinwand fristgerecht einlegen – Nicht die Frist versäumen!
Zusammenfassung
- Modernisierungsumlage: maximal 8 % der Kosten als jährliche Mieterhöhung
- Instandhaltungskosten und Fördermittel müssen abgezogen werden
- Kappungsgrenze: max. 2 €/m² (unter 7 €/m²) bzw. 3 €/m² (ab 7 €/m²) in 6 Jahren
- Sonderregel Heizungsaustausch (seit 01.01.2024): Bei Heizungstausch mit staatlicher Förderung max. 10 % der Kosten umlagefähig, begrenzt auf 0,50 €/m² in 6 Jahren
- Härteeinwand ist bei wirtschaftlicher Überforderung möglich
- Die Mieterhöhungserklärung muss formell korrekt sein
- Geplant (Mietrecht II): Wertgrenze für vereinfachtes Verfahren steigt von 10.000 € auf 20.000 € pro Wohnung (Referentenentwurf BMJV, Februar 2026)
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