Auf einen Blick (TL;DR)
Der Mietpreismultiplikator (Vervielfältiger) berechnet sich als Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Er zeigt, wie viele Jahre es dauert, bis die Mieteinnahmen den Kaufpreis amortisieren. Ein Faktor unter 20 gilt als günstig, 20–25 als fair, über 25 als teuer. Er ist ein schneller Erstfilter, ersetzt aber keine vollständige Renditeanalyse.
→ Berechnen Sie den Faktor: Mietpreismultiplikator-Rechner
Was ist der Mietpreismultiplikator?
Der Mietpreismultiplikator – auch Kaufpreisfaktor, Vervielfältiger oder Kaufpreis-Miete-Verhältnis – ist eine einfache Kennzahl zur Bewertung von Immobilien als Investment:
Mietpreismultiplikator = Kaufpreis ÷ Jahresnetto-KaltmieteEr zeigt: Wie viele Jahre Mieteinnahmen entsprechen dem Kaufpreis?
Beziehung zur Mietrendite
Der Mietpreismultiplikator ist der Kehrwert der Bruttomietrendite:
Bruttomietrendite = 1 ÷ Multiplikator × 100
Beispiel: Multiplikator 25 → Bruttomietrendite = 4,0 %
Beispiel: Multiplikator 20 → Bruttomietrendite = 5,0 %Richtwerte nach Standort
| Standorttyp | Typischer Multiplikator | Bruttomietrendite | Bewertung |
|---|---|---|---|
| Top-7-Metropolen (München, Hamburg, Berlin…) | 25–40 | 2,5–4,0 % | Wertsteigerungsspiel |
| Universitätsstädte | 20–28 | 3,5–5,0 % | Ausgewogen |
| Mittelstädte (50k–200k) | 15–22 | 4,5–6,7 % | Renditeorientiert |
| Ländliche Regionen | 12–18 | 5,5–8,3 % | Hohe Rendite, höheres Risiko |
Faustregel: In Städten mit starker Nachfrage und Wertsteigerungspotenzial wird ein höherer Multiplikator akzeptiert, weil Anleger auf Wertzuwachs setzen – nicht nur auf Mietrendite.
Berechnung: Schritt für Schritt
Beispiel 1: Eigentumswohnung in Hamburg
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 350.000 € |
| Monatliche Kaltmiete | 1.200 € |
| Jahreskaltmiete | 14.400 € |
| Multiplikator | 24,3 |
| Bruttomietrendite | 4,1 % |
→ Bewertung: Fair für eine Großstadt. Unter 25 = akzeptabel.
Beispiel 2: Mehrfamilienhaus in einer Mittelstadt
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 600.000 € |
| Monatliche Gesamtkaltmiete (6 Einheiten) | 3.600 € |
| Jahreskaltmiete | 43.200 € |
| Multiplikator | 13,9 |
| Bruttomietrendite | 7,2 % |
→ Bewertung: Günstig – hohe Mietrendite, aber Standortrisiken prüfen.
→ Berechnen Sie Ihre Immobilie: Mietpreismultiplikator-Rechner
Grenzen des Mietpreismultiplikators
Der Multiplikator ist ein Erstfilter – kein vollständiges Bewertungsinstrument:
| Was er zeigt ✅ | Was er ignoriert ❌ |
|---|---|
| Preisniveau im Verhältnis zur Miete | Kaufnebenkosten (7–15 %) |
| Schneller Standortvergleich | Instandhaltungs- und Verwaltungskosten |
| Rendite-Ersteinschätzung | Nicht-umlagefähige Betriebskosten |
| Finanzierungsstruktur (Leverage) | |
| Steuerliche Effekte (AfA, Zinsen) | |
| Wertsteigerungspotenzial | |
| Mietausfallrisiko |
→ Für eine vollständige Renditeanalyse: Immobilienrendite-Rechner
Multiplikator im Entscheidungsprozess
Schnellcheck: Lohnt sich ein genauerer Blick?
| Multiplikator | Empfehlung |
|---|---|
| < 15 | ⭐ Sehr attraktiv – sofort tiefere Analyse durchführen |
| 15–20 | ✅ Interessant – Netto-Rendite und Standort prüfen |
| 20–25 | 🔍 Fair – nur bei Wertsteigerungspotenzial spannend |
| 25–30 | ⚠️ Teuer – hohes Risiko bei Zinsanstieg |
| > 30 | ❌ Sehr teuer – nur bei einzigartiger Lage/Wachstum |
Verwandte Kennzahlen
| Kennzahl | Formel | Aussage |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 | Mietrendite vor Kosten |
| Nettomietrendite | (Jahresmiete − lfd. Kosten) ÷ (Kaufpreis + NK) × 100 | Reale Rendite nach Kosten |
| Eigenkapitalrendite | Jährlicher Ertrag ÷ eingesetztes EK × 100 | Rendite auf Ihr Kapital |
| Cashflow | Mieteinnahmen − alle Ausgaben | Monatlicher Überschuss |
→ Kalkulieren Sie alle Kennzahlen: Immobilienrendite-Rechner
→ Mehr zur Eigenkapitalrendite: Eigenkapitalrendite bei Immobilien
Zusammenfassung
- Mietpreismultiplikator = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
- < 20 = günstig, 20–25 = fair, > 25 = teuer
- Der Multiplikator ist der Kehrwert der Bruttomietrendite
- Er ist ein Erstfilter, keine vollständige Renditeanalyse
- Für fundierte Entscheidungen immer Nettomietrendite und Cashflow berechnen
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