Auf einen Blick (TL;DR)
Die Kaltmiete ist die reine Miete für die Wohnungsnutzung. Die Warmmiete ist die Kaltmiete plus alle Nebenkosten (inkl. Heizung). Der Unterschied beträgt durchschnittlich 2,67 €/m² pro Monat (Betriebskostenspiegel 2024). Bei Wohnungsangeboten wird meist die Kaltmiete angegeben – achten Sie immer auf die Gesamtbelastung.
Definition: Kaltmiete und Warmmiete
Kaltmiete (Netto-Kaltmiete)
Die Kaltmiete – auch Netto-Kaltmiete oder Grundmiete genannt – ist der Betrag, den Sie ausschließlich für die Nutzung der Wohnung zahlen. Sie enthält keine Nebenkosten.
| Enthält | Enthält nicht |
|---|---|
| Reines Nutzungsentgelt für die Wohnung | Heizkosten |
| Kalte Betriebskosten | |
| Warmwasser | |
| Grundsteuer | |
| Müllabfuhr, Wasser etc. |
Warmmiete (Brutto-Warmmiete)
Die Warmmiete – auch Brutto-Warmmiete – ist die Gesamtmiete, die Sie monatlich an den Vermieter überweisen:
Warmmiete = Kaltmiete + kalte Betriebskosten + Heizkosten/WarmwasserWas steckt in den Nebenkosten?
Kalte Betriebskosten (ca. 1,35 €/m²)
| Kostenart | Typischer Anteil |
|---|---|
| Grundsteuer | 0,15–0,25 €/m² |
| Wasser/Abwasser | 0,25–0,40 €/m² |
| Müllabfuhr | 0,10–0,20 €/m² |
| Gebäudeversicherung | 0,15–0,25 €/m² |
| Hausmeister | 0,10–0,20 €/m² |
| Treppenhausreinigung | 0,10–0,15 €/m² |
| Sonstige | 0,10–0,20 €/m² |
Warme Betriebskosten (ca. 1,32 €/m²)
| Kostenart | Typischer Anteil |
|---|---|
| Heizung (Brennstoff + Betriebsstrom) | 1,00–1,40 €/m² |
| Warmwasser | 0,20–0,35 €/m² |
Hinweis zum CO₂-Preis: Der CO₂-Preis steigt 2026 auf 55–65 €/Tonne. Die Kosten werden zwischen Mieter und Vermieter gemäß Gebäude-Energieeffizienz aufgeteilt (CO₂KostAufG). Seit 01.07.2024 sind Kabel-TV-Gebühren nicht mehr umlagefähig.
→ Prüfen Sie, ob Ihre Nebenkosten angemessen sind: Nebenkosten-Checker
→ Vollständige Liste: Umlagefähige Nebenkosten
Rechenbeispiel
Wohnung 65 m² in Hamburg:
| Position | Betrag/m² | Monatlich |
|---|---|---|
| Kaltmiete | 12,50 €/m² | 812,50 € |
| + Kalte Betriebskosten | 1,35 €/m² | 87,75 € |
| + Heizung/Warmwasser | 1,10 €/m² | 71,50 € |
| = Warmmiete | 14,95 €/m² | 971,75 € |
Differenz: 159,25 € = 19,6 % Aufschlag auf die Kaltmiete
Warum ist die Unterscheidung wichtig?
1. Mietvergleich
Wohnungsangebote zeigen meist die Kaltmiete. Um Angebote zu vergleichen:
| Szenario | Wohnung A | Wohnung B |
|---|---|---|
| Kaltmiete | 800 € | 750 € |
| Nebenkosten | 150 € | 250 € |
| Warmmiete | 950 € | 1.000 € |
→ Wohnung A ist trotz höherer Kaltmiete günstiger!
2. Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse bezieht sich auf die Netto-Kaltmiete. Nebenkosten sind davon nicht betroffen.
3. Mieterhöhungen
Mieterhöhungen nach § 558 BGB (Vergleichsmiete) beziehen sich auf die Netto-Kaltmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete im Mietspiegel ist immer eine Kaltmiete.
4. Steuererklärung
Vermieter setzen die Kaltmiete als Mieteinnahme an. Betriebskosten werden separat als durchlaufende Posten behandelt.
Weitere Mietbegriffe im Überblick
| Begriff | Definition | Enthält |
|---|---|---|
| Netto-Kaltmiete | Reine Grundmiete | Nur Nutzungsentgelt |
| Brutto-Kaltmiete | Kaltmiete + kalte Nebenkosten | Ohne Heizung |
| Netto-Warmmiete | Kaltmiete + Heizung | Ohne kalte NK |
| Brutto-Warmmiete | Alles inklusive | Die volle monatliche Zahlung |
| Teilinklusivmiete | Manche NK enthalten | Nicht standardisiert |
| Pauschalmiete | Alles pauschal | Keine Nachzahlung/Erstattung |
Vorsicht bei Pauschalmieten: Hier gibt es keine Nebenkostenabrechnung – das kann für den Mieter vorteilhaft sein (kein Nachzahlungsrisiko), aber auch nachteilig (keine Erstattung bei geringem Verbrauch).
Praxis-Tipps
- Immer die Warmmiete vergleichen – Die Kaltmiete allein sagt wenig über die Gesamtbelastung
- Energieausweis prüfen – Er gibt Hinweise auf die zu erwartenden Heizkosten
- Nebenkostenvorauszahlung realistisch ansetzen – Zu niedrige Vorauszahlungen führen zu hohen Nachzahlungen
- Vorjahresabrechnung anfordern – Bitten Sie den Vermieter um die letzte Nebenkostenabrechnung vor Vertragsabschluss
- Betriebskostenspiegel nutzen – Vergleichen Sie Ihre Kosten mit dem Durchschnitt
Zusammenfassung
- Kaltmiete = reine Miete ohne Nebenkosten
- Warmmiete = Kaltmiete + alle Betriebskosten inkl. Heizung
- Nebenkosten betragen durchschnittlich 2,67 €/m² pro Monat (Betriebskostenspiegel 2024)
- Bei Wohnungsvergleichen immer die Warmmiete berechnen
- Mietrechtliche Regelungen (Mietpreisbremse, Mieterhöhung) beziehen sich auf die Kaltmiete
→ Nebenkosten prüfen: Nebenkosten-Checker
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