Auf einen Blick (TL;DR)
Bei einer Indexmiete wird die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Steigt die Inflation, steigt die Miete – und umgekehrt. Die Berechnung erfolgt über die prozentuale Veränderung des VPI. Eine Mietanpassung ist frühestens 12 Monate nach der letzten möglich und muss schriftlich erklärt werden.
→ Berechnen Sie Ihre zulässige Mieterhöhung: Indexmiete-Rechner
Wie funktioniert die Indexmiete?
Gesetzliche Grundlage: § 557b BGB
Die Indexmietvereinbarung muss folgende Voraussetzungen erfüllen:
- Schriftliche Vereinbarung im Mietvertrag
- Ausschließliche Bindung an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts
- Keine weiteren Mieterhöhungen möglich (außer wegen Modernisierung unter bestimmten Bedingungen)
Der Verbraucherpreisindex (VPI)
| Eigenschaft | Detail |
|---|---|
| Herausgeber | Statistisches Bundesamt (Destatis) |
| Basisjahr | 2020 = 100 |
| Veröffentlichung | Monatlich, ca. 2 Wochen nach Monatsende |
| Offizielle Quelle | destatis.de |
Berechnung der Indexmiete: Schritt für Schritt
Die Formel
Prozentuale Veränderung = (VPI neu − VPI alt) ÷ VPI alt × 100
Neue Miete = Aktuelle Miete × (1 + Veränderung ÷ 100)Beispielrechnung
Ausgangslage:
- Kaltmiete: 1.000 €/Monat
- VPI bei letzter Anpassung (Februar 2025): 120,4 (Basis 2020 = 100)
- VPI aktuell (Februar 2026): 123,1
Berechnung:
Veränderung = (123,1 − 120,4) ÷ 120,4 × 100 = 2,24 %
Neue Miete = 1.000 € × 1,0224 = 1.022,40 €
Mieterhöhung = 22,40 €/Monat→ Berechnen Sie Ihre individuelle Indexmiete: Indexmiete-Rechner
Ablauf einer Mietanpassung
Voraussetzungen
| Voraussetzung | Detail |
|---|---|
| Wartefrist | Mind. 12 Monate seit letzter Mietänderung |
| Form | Schriftliche Erklärung an den Mieter |
| Inhalt | Angabe der VPI-Veränderung in Prozent und Euro |
| Wirksamkeit | Frühestens im übernächsten Monat nach Zugang |
Zeitlicher Ablauf (Beispiel)
- 01.03.2026: Vermieter stellt fest: VPI ist seit letzter Anpassung um 2,24 % gestiegen
- 05.03.2026: Vermieter sendet schriftliche Mieterhöhungserklärung an Mieter
- 10.03.2026: Mieter empfängt Schreiben
- 01.05.2026: Neue Miete wird wirksam (übernächster Monat nach Zugang)
Indexmiete vs. Staffelmiete vs. Vergleichsmiete
| Kriterium | Indexmiete | Staffelmiete | Vergleichsmiete |
|---|---|---|---|
| Anpassungsmechanismus | VPI-Bindung | Feste Stufen | Ortsüblicher Vergleich |
| Vorhersehbarkeit | Mittel | Hoch | Niedrig |
| Mietpreisbremse | ❌ Nein | ❌ Nein | ✅ Ja |
| Kappungsgrenze | ❌ Nein | ❌ Nein | ✅ Ja (20/15 %) |
| Mietsenkung möglich | ✅ Ja (bei sinkendem VPI) | ❌ Nein | Theoretisch ja |
| Inflationsschutz | Für Vermieter | Begrenzt | Für Mieter |
→ Vergleich mit Staffelmiete: Staffelmiete Guide
Vor- und Nachteile der Indexmiete
Für Mieter
| Vorteil ✅ | Nachteil ❌ |
|---|---|
| Transparente Berechnung | Miete steigt bei hoher Inflation stark |
| Keine willkürlichen Erhöhungen | Mietpreisbremse gilt nicht |
| Mietsenkung bei fallenden Preisen | In Hochinflationsphasen belastend |
Für Vermieter
| Vorteil ✅ | Nachteil ❌ |
|---|---|
| Automatischer Inflationsausgleich | Bei stabilen/sinkenden Preisen kein Vorteil |
| Keine Vergleichsmietenrecherche nötig | Kappungsgrenze gilt nicht – kann Mieter verlieren |
| Rechtssichere Anpassung | Andere Mieterhöhungsarten ausgeschlossen |
Besondere Fälle
Modernisierungsumlage bei Indexmiete
Eine Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) ist bei Indexmiete nur zulässig, wenn der Vermieter:
- Zur Modernisierung gesetzlich verpflichtet war (z. B. Energieeinsparverordnung), oder
- Die Kosten nicht über die Indexanpassung gedeckt werden
Indexmiete und Nebenkosten
Die Indexmietanpassung bezieht sich nur auf die Kaltmiete/Nettomiete. Nebenkosten werden weiterhin separat nach tatsächlichem Verbrauch/Umlageschlüssel abgerechnet.
Praxis-Tipps
- VPI regelmäßig prüfen – Nutzen Sie destatis.de oder unseren Rechner
- Referenz-VPI dokumentieren – Notieren Sie den VPI-Wert bei Vertragsabschluss und bei jeder Anpassung
- Mieterhöhungsschreiben sorgfältig formulieren – Angabe des alten und neuen VPI-Werts, der prozentualen Veränderung und des neuen Mietzinses
- Wartefrist einhalten – Mindestens 12 Monate zwischen zwei Anpassungen
Zusammenfassung
- Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts
- Anpassung frühestens 12 Monate nach letzter Änderung, schriftlich
- Die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze gelten nicht
- Geplant (Mietrecht II): In angespannten Märkten soll eine Deckelung auf max. 3,5 % pro Jahr eingeführt werden (Referentenentwurf BMJV, Februar 2026 – noch nicht in Kraft)
- In Hochinflationsphasen kann die Indexmiete zu erheblichen Mietsteigerungen führen
- Für Vermieter: automatischer Inflationsschutz, für Mieter: transparente Berechnung
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