Auf einen Blick (TL;DR)
Die Eigenkapitalrendite (EK-Rendite) misst die Verzinsung Ihres eingesetzten Eigenkapitals. Durch den Leverage-Effekt kann die EK-Rendite bei Immobilien deutlich über der Objektrendite liegen – solange der Fremdkapitalzins unter der Gesamtrendite liegt. Aber Vorsicht: Der Hebel wirkt auch in die andere Richtung.
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Die Formel
Eigenkapitalrendite (einfache Version)
EK-Rendite = (Jährlicher Netto-Ertrag − Zinsen) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100Eigenkapitalrendite (mit Wertsteigerung)
EK-Rendite = (Jahresüberschuss nach Zinsen + jährliche Wertsteigerung) ÷ EK × 100Der Leverage-Effekt erklärt
Grundprinzip
| Situation | Auswirkung auf EK-Rendite |
|---|---|
| Gesamtrendite > FK-Zins | ⬆️ EK-Rendite steigt mit mehr FK |
| Gesamtrendite = FK-Zins | ➡️ EK-Rendite = Gesamtrendite |
| Gesamtrendite < FK-Zins | ⬇️ EK-Rendite sinkt mit mehr FK |
Beispiel: Wohnung für 300.000 € mit 3,5 % Netto-Objektrendite
| Szenario | EK-Anteil | FK-Anteil | FK-Zins | Netto-Ertrag | − Zinsen | EK-Rendite |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 100 % EK | 300.000 € | 0 € | — | 10.500 € | 0 € | 3,5 % |
| 70 % EK | 210.000 € | 90.000 € | 3,5 % | 10.500 € | 3.150 € | 3,5 % |
| 50 % EK | 150.000 € | 150.000 € | 3,5 % | 10.500 € | 5.250 € | 3,5 % |
| 25 % EK | 75.000 € | 225.000 € | 3,0 % | 10.500 € | 6.750 € | 5,0 % |
| 20 % EK | 60.000 € | 240.000 € | 3,0 % | 10.500 € | 7.200 € | 5,5 % |
Entscheidend: Erst wenn der FK-Zins unter der Objektrendite liegt (3,0 % < 3,5 %), entfaltet der Hebel seine positive Wirkung. Bei gleichem Zinssatz bleibt die EK-Rendite konstant.
Realistische Vollberechnung
Szenario: ETW als Kapitalanlage
Eckdaten:
- Kaufpreis: 250.000 €, Kaufnebenkosten: 27.500 € (11 %), Gesamt: 277.500 €
- Eigenkapital: 77.500 € (KNK + 50.000 €), Darlehen: 200.000 €
- Sollzins: 3,2 %, Tilgung: 2 %, Monatsrate: 867 €
- Monatliche Kaltmiete: 1.000 €, nicht umlegbare Kosten: 100 €/Monat
| Position | Jährlich |
|---|---|
| Mieteinnahmen (brutto) | 12.000 € |
| − Nicht umlegbare Kosten | −1.200 € |
| − Instandhaltungsrücklage | −1.500 € |
| − Mietausfallwagnis (3 %) | −360 € |
| = Netto-Mieteinnahmen | 8.940 € |
| − Zinskosten | −6.400 € |
| = Jahresüberschuss (Cashflow vor Tilgung) | 2.540 € |
| EK-Rendite (Cashflow) | 2.540 ÷ 77.500 = 3,3 % |
Mit Wertsteigerung und Steuereffekt
| Zusatzfaktor | Jährlich |
|---|---|
| Wertsteigerung (1,5 % von 250.000 €) | +3.750 € |
| AfA-Steuervorteil (2 % × 200.000 € Gebäudeanteil × 42 % Steuersatz) | +1.680 € |
| Zinsabzug-Steuervorteil (6.400 € × 42 %) | +2.688 € |
| Erweiterte EK-Rendite | (2.540 + 3.750 + 1.680 + 2.688) ÷ 77.500 = 13,8 % |
Achtung: Die erweiterte EK-Rendite berücksichtigt Papiergewinne (Wertsteigerung) und Steuereffekte, die erst bei Verkauf bzw. Steuererklärung realisiert werden.
Risiken des Leverage-Effekts
Negativer Hebel bei steigenden Zinsen
| Szenario | FK-Zins | EK-Rendite (Cashflow) |
|---|---|---|
| Erstfinanzierung | 3,2 % | 3,3 % |
| Anschlussfinanzierung +1 % | 4,2 % | 1,6 % |
| Anschlussfinanzierung +2 % | 5,2 % | −0,1 % (negativer Cashflow!) |
Weitere Risiken
| Risiko | Auswirkung auf EK-Rendite |
|---|---|
| Mietausfall (Leerstand) | Stark negativ |
| Unerwartete Reparaturkosten | Negativ |
| Wertverlust der Immobilie | Stark negativ bei Verkauf |
| Steigende Zinsen bei Anschlussfinanzierung | Kann Cashflow negativ werden |
Faustregeln für sicheren Leverage
- Eigenkapitalquote mindestens 20–30 % – Die Kaufnebenkosten plus 10–20 % des Kaufpreises
- Reserven vorhalten – 3–6 Monatsraten als Liquiditätsreserve
- Tilgung mindestens 2 % – Um die Restschuld zügig zu senken
- Cashflow-neutral oder besser – Die Immobilie sollte sich mindestens selbst tragen
- Anschlussfinanzierung einplanen – Mit 2 % höheren Zinsen kalkulieren
EK-Rendite vs. andere Anlageformen
| Anlageform | Typische Rendite p.a. | Leverage möglich? | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilie (Cashflow) | 2–5 % | ✅ Ja (Hebel!) | ❌ Gering |
| Immobilie (inkl. Wertsteigerung) | 5–12 % | ✅ Ja | ❌ Gering |
| ETF-Portfolio | 6–8 % (langfristig) | ⚠️ Begrenzt | ✅ Hoch |
| Tagesgeld/Festgeld | 2–4 % | ❌ Nein | ✅ Sehr hoch |
| Anleihen | 3–5 % | ⚠️ Begrenzt | ✅ Mittel |
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Zusammenfassung
- EK-Rendite = (Nettoertrag − Zinsen) ÷ Eigenkapital × 100
- Der Leverage-Effekt steigert die EK-Rendite, wenn FK-Zins < Objektrendite
- Mit steuerlichen Effekten und Wertsteigerung sind 10–15 % EK-Rendite realistisch
- Vorsicht: Der Hebel wirkt in beide Richtungen – bei steigenden Zinsen oder Leerstand kann die Rendite negativ werden
- Sicherheit: Mindestens 20 % EK, Cashflow-neutrales Investment
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